Nesse post, além de saber o que é o contrato de gaveta, você vai entender tudo o que o envolve e, ao final, conseguirá decidir se vale a pena ou não se utilizar desse instrumento!
Sugestão de leitura: Contrato de compra e venda registrado em cartório tem algum valor?
Sem mais delongas, vamos lá!
1 – O que é o contrato de gaveta
O contrato de gaveta na compra de imóveis nada mais é do que um contrato de compra e venda que não pode ser registrado.
Daí muitas pessoas creditarem essa expressão “de gaveta” porque ele deverá ficar guardado.
E é simplesmente isso mesmo.
Você negocia a compra/venda de um imóvel com uma pessoa, justa os documentos necessários (identidade, CPF, estado civil, endereço, descrição do imóvel…), faz o contrato de compra e venda e… guarda.
Não há como registrar ele em algum lugar. O máximo que pode fazer, e deve, é ir até um cartório e reconhecer as assinaturas feitas no contrato.
Por causa dessa ausência de registro é que a validade do contrato fica bastante limitada.
2 – Em quais situações as pessoas optam pelo contrato
As pessoas buscam esse tipo de contrato, na maioria das vezes, nas seguintes situações:
- Imóvel irregular – situação em que o imóvel não possui matrícula, o que acaba inviabilizando a lavratura de uma escritura e seu registro;
- Imóvel regular + custos altos para os procedimentos burocráticos – Para transferir um imóvel para seu nome, o comprador precisa arcar com os custos de uma escritura pública de compra e venda, o pagamento de ITBI, o registro na matrícula do imóvel, podendo haver, ainda, outros gastos. Tentando fugir de todos esses valores, acaba acreditando que fazer um contrato de compra e venda simples é suficiente, o que é um tremendo engano, mas é uma prática que acontece;
- Imóvel de herança – Muita das vezes o imóvel possui matrícula, mas, por pertencer a uma pessoa que já faleceu, isso acaba sendo motivo para não procederem da forma correta com a transferência. Então, buscando evitar a abertura de um inventário, o herdeiros acaba vendendo o imóvel por simples contrato, o que também representa um grande risco para quem adquire o bem;
- Imóvel adquirido por financiamento bancário – Não é incomum que as pessoas utilizem um contrato de gaveta para transferir um imóvel financiado à outra, prática recorrente, mas que também apresenta muitos riscos.
A lista não trata de todas as situações possíveis, mas abrange a maioria das situações já vistas por nós.
Certo é que optar por fazer um contrato de gaveta sempre será optar por assumir riscos que, em alguma situações podem não ser nada saudáveis!
3 – Como funciona o contrato de gaveta e como é uma transferência regular de imóvel
Conforme já explicamos, o contrato de gaveta se desenvolve da seguinte forma:
1 – Negociação e ajuste entre as partes;
2 – Fornecimento de dados para elaboração do contrato;
3 – Elaboração e assinatura do contrato.
Por outro, para passar um imóvel para o nome de outra pessoa de forma regular, serão necessários os seguintes passos:
1 – Negociação e ajuste entre as partes;
2 – Fornecimento de dados para elaboração do contrato;
3 – Elaboração da escritura pública de compra e venda no cartório de notas;
4 – Avaliação do imóvel pelo município e pagamento de imposto de transferência (ITBI);
5 – Registro da escritura pública de compra e venda na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.
Para te ajudar tanto no contrato de gaveta quanto na transferência de imóvel de forma regular, é altamente recomendável que tenho o auxílio de um profissional que faça a análise de risco do negócio, a fim de que você possa entender a viabilidade da compra/venda. Você pode consultar um orçamento do nossos serviços no botão abaixo.
4 – Vantagens
O contrato de gaveta possui poucas “vantagens”.
Mencionamos o tempo em aspas por acreditarmos que transferir o imóvel de forma regular é sempre o melhor jeito e, o que pode parecer vantagem, na maioria das vezes pode se desdobrar em problemas que vão custar muito mais do que uma transferência regular custaria!
Mas o que poderia ser considerado de vantagem nesse contrato seria:
- Fugir dos custos de uma aquisição regular – desde que, posteriormente, quando possível, você formalize a negociação da forma correta e fuja do risco. A vantagem seria, na verdade, uma forma mais rápida de garantir a compra do bem;
- Quando não há como transferir um financiamento para seu nome ou contratar outro para a quitação de um financiamento anterior por falta de crédito – Acaba sendo a única opção e é bastante utilizado;
- Quando o imóvel não possui matrícula – Se não possui, não faz sentido gastar com uma escritura pública de compra e venda sem ter onde registrá-la. Nesse caso, o contrato serviria para provar a posse do bem em uma eventual ação de usucapião.
5 – Riscos
O contrato de gaveta representa riscos tanto para quem compra para quem vende um imóvel.
No caso de imóvel proveniente de financiamento, por exemplo, o vendedor pode ter problemas com falta de pagamento da parcela pelo comprador ou, até mesmo, seu falecimento. Como o imóvel continua em seu nome até que se quite o financiamento, dê baixa na alienação fiduciária e providencie a transferência para o comprador, essas situações (atraso ou falecimento) poderão fazer com que o nome do vendedor seja negativado, que ele tenha que pagar pela dívida ou mesmo que tenha que contar com a boa fé dos herdeiros.
Para o comprador, não há menores riscos, pagará o financiamento que, formalmente, está em nome de outra pessoa, deverá contar com boa-fé dos sucessores em caso de falecimento do vendedor, correrá riscos da penhora do imóvel por dívida contraída pelo vendedor…
E os riscos não para por aí!
6 – Como minimizar os riscos em um contrato de gaveta
A melhor maneira de minimizar riscos no contrato de gaveta é contratando um profissional da área para eraborá-lo.
O profissional capacitado irá verificar a saúde financeira do vendedor/comprador, os eventuais problemas relacionados ao imóvel, orientar e assessorar a parte a quem represente para conscientizar sobre a viabilidade ou não do negócio, além de inserir cláusulas que busquem trazer maior segurança e minimizar riscos caso a conclusão seja pela concretização do negócio.
Além do contrato bem elaborado pelo profissional, será recomendado sempre guardar as conversas, documentos, documentar o histórico de negociações e tomar toda e qualquer atitude que seja possível para constituição de prova de que o negócio realmente aconteceu.
7 – O contrato de gaveta é válido?
O contrato de gaveta tem validade jurídica limitada entre as partes na negociação.
Enquanto uma transferência regular, com registro de escritura na matrícula do imóvel, garante eficácia do negócio perante todas as pessoas, além de respeitar o ditame do direito brasileiro segundo o qual só é dono aquele que registra, o contrato discutido nesse post tem eficácia exclusiva entre comprador e vendedor.
Uma parte fica refém da boa-fé da outra.
Mas, ainda assim, há alguma validade!
8 – Quanto custa um contrato de gaveta
O valor de um contrato de gaveta pode variar muito de profissional para profissional.
Alguns cobram valor fixo, outros uma porcentagem sobre o valor do imóvel, não sendo possível precisar a certo um valor.
Nós trabalhamos com esse tipo de contrato, fazendo toda a análise de risco do imóvel, propondo soluções e oferecendo suporte e, para nos contatar, tirar suas dúvidas e solicitar um orçamento, basta clicar no botão abaixo ou nos chamar no chat!
9 – Contrato de gaveta em imóvel financiado pela caixa
Por ser uma situação bastante específica e com seus riscos próprios o contrato de gaveta em imóvel financiado pela caixa virou assunto de post próprio que você encontra aqui: imóvel de financiamento bancário com contrato particular.
10 – Contrato de gaveta precisa de advogado?
Não, o contrato de gaveta não precisa ser elaborado por um advogado para que tenha validade, mas, se considerarmos todos os riscos envolvidos, a elaboração por um profissional da área é imprescindível para a segurança do comprador/vendedor.
11 – Quebra de contrato de gaveta
A quebra de um contrato de gaveta sempre irá envolver uma análise judicial, ou seja, precisará demandar para ter seu direito reconhecido.
Assim, uma vez que a parte contrária não tenha cumprido com o combinado, o ajuizamento de uma demanda será necessário para fazer valer tudo aquilo que foi pactuado
12 – Considerações finais
Agora você já sabe o que é o contrato de gaveta, suas vantagens e riscos, as situações em que é comum a utilização e como você pode agir para diminuir os riscos.
Espero que tudo aqui tenha te ajudado!
Qualquer coisa, é só nos chamar no chat!
E se quiser saber um pouco mais sobre imóvel, recomendamos a leitura do seguinte post: