Apesar de sua característica essencial, muitas pessoas não sabem o que é uma matrícula de imóvel e, várias outras, acreditam que é o mesmo que a escritura pública de compra e venda.
Nesse post vamos explicar as diferenças, características, como você solicita uma e muito mais!
Sem mais delongas, estes são os assuntos que você vai aprender nessa postagem:
1 – O que é matrícula de imóvel
A matrícula de um imóvel é uma ficha numerada ontem é descrita as características do imóvel e feita a indicação de seu titular.
É como se fosse a certidão de nascimento do imóvel e é onde são registradas e averbadas modificações e alterações relacionadas ao imóvel e sua titularidade.
Além disso, é na matrícula que se é possível verificar a existência de hipotecas, usufrutos, penhoras, entre outros gravames relacionados ao imóvel.
2 – Diferença entre matrícula x escritura
A matrícula de um imóvel não se confunde com a escritura pública de compra e venda como muitos acreditam.
Não é raro as que as pessoas se refiram à escritura do imóvel como se a matrícula fosse.
Sempre que buscam por um imóvel, não é incomum a pergunta: esse imóvel tem escritura?…
No entanto, nem de perto significam a mesma coisa.
Como dito acima, a matrícula é uma ficha numerada onde estão a descrição do imóvel e a indicação dos titulares.
Por outro lado, a escritura pública de COMPRA E VENDA é um documento que viabiliza a transferência de propriedade.
É como se fosse um contrato de compra e venda, por isso “escritura pública de COMPRA E VENDA”.
Ela serve para que registrem a modificação de titularidade de um imóvel. Através dela, aquela ficha que tem fulano x como titular do imóvel passará a ter fulano y.
Portanto, você deve visualizar a matrícula como a ficha cadastral de um imóvel e a escritura pública como um documento que tem como característica possibilitar a alteração nessa ficha, para que outra pessoa passe a ser titular do imóvel após a compra e venda.
Além disso, é importante mencionar que cada imóvel possui UMA ÚNICA matrícula, ao passo que várias escrituras podem ser registradas na matrícula à medida que o imóvel é comprado e vendido.
3 – Diferença entre escritura x contrato de compra e venda
A escritura pública de compra e venda é um documento público e que tem como finalidade a transferência de um imóvel.
O contrato particular de compra e venda também pode servir como transferência de titularidade em alguma hipóteses.
No direito brasileiro, é possível que um contrato de compra e venda de imóvel de valor inferior a 30 salários mínimos sirva para registro na matrícula, assumindo a mesma função da escritura pública.
Esse contrato deve preencher determinados requisitos previstos em lei para que tenha essa validade e sirva para a transferência da propriedade.
No entanto, para imóveis de valor superior a 30 salários mínimos (esmagadora maioria), é sempre necessário a confecção de escritura pública de compra e venda. É o que determina a Lei.
Não é incomum que as pessoas façam contratos de compra e venda com valores superiores a 30 salários mínimos, no entanto, sempre que isso ocorre a lavratura da escritura pública de compra e venda é obrigatório.
O contrato acaba servindo como a garantia de um negócio entre as partes.
4 – Quando é aberta uma matrícula de imóvel
A matrícula de um imóvel é aberta nas seguintes situações
- Primeiro Registro: Na ocasião de se realizar o primeiro registro, haverá a abertura de matrícula com base nos elementos constantes do título a ser apresentado e do registro anterior nele mencionado;
- Fusão: Quando dois lotes darão origem apenas um, unificando-se, há a averbação nas matrículas anteriores, encerrando-as e a abertura da nova matrícula com a área correspondente;
- Averbação ou anotação: Caso o livro de transcrições não contenha espaço suficiente para a anotação ou a averbação, será feita a abertura de nova matrícula;
- Requerimento do proprietário: Quando já houver no registro anterior a transcrição do imóvel, poderá ser aberta matrícula mediante mediante mero requerimento .
- Desmembramento: situação oposta à da fusão é o caso do desmembramento, quando um gleba de terra dará origem a dois ou mais lotes que, para individualização, será necessária a abertura de novas matrículas.
5 – Para que serve a matrícula de imóvel?
É na matrícula do imóvel que são feita alterações como: averbação de construções, retificações de áreas, registro da escritura de compra e venda para a transmissão da titularidade.
Além disso, nela também poderão constar gravames como: direito de usufruto, servidões, hipotecas, penhoras, etc.
6 – Qual sua importância
A matrícula representa a identidade do imóvel, sem a qual não há reconhecimento pelo direito.
Diante disso a máxima do direito de que “só é dono aquele que registra”.
A pessoa que tem um terreno sem matrícula detém, para o direito, somente a posse de um bem imóvel, não se reconhecendo a propriedade.
Portanto, sem matrícula o que existe é um imóvel irregular e que possui desvantagens em relação ao imóvel regularizado.
Numa discussão sobre divisas de propriedade, por exemplo, o imóvel regularizado, que possui matrícula, sobressairá sobre aquele que não detém o registro.
Além disso, o registro de imóveis no Brasil se orienta pelo Princípio da Publicidade. Assim, qualquer interessado pode obter informações sobre determinado imóvel.
Diante disso, a pessoa que deseja comprar um imóvel pode usas das cautelas necessária e verificar quais as restrições existentes no imóvel.
Também é necessário falar sobre o financiamento imobiliário que somente é possível desde que o imóvel esteja regular, ou seja, possua matrícula e essa matrícula esteja “em dia”, exprimindo a realidade do imóvel.
7 – Como descobrir a matrícula de um imóvel?
Agora que você viu como a matrícula de um imóvel tem importância, pode se questionar: se eu não tiver a matrícula em mãos, como descubro se um imóvel é regular? Pois bem, vamos ver algumas opções.
Se você não sabe o número da matrícula de um imóvel, o mais ágil é tentar encontrar em documentos antigos como, por exemplo, a escritura de compra e venda.
Se tiver adquirindo um imóvel, é recomendável solicitar o número diretamente ao vendedor, sendo possível solicitar a certidão do imóvel no Registro de Imóveis competente indicando o número da matrícula.
Se não forem essas as situações, você pode levar conseguir o endereço detalhado do imóvel e, de posse dessas informações, solicitar a busca no Registro de Imóveis competente.
Além disso, é possível também fazer uma busca por imóveis por nome do possível proprietário.
Feita a busca e emitido o relatório, será possível identificar o imóvel se este estiver matriculado no nome da pessoa.
8 – Como solicitar matrícula de forma online
Com o avanço da tecnologia e a necessidade de agilidade nas relações atuais, vários sites prestam o serviço para viabilizar a emissão de certidão da matrícula de forma online, facilitando a vida de quem necessita do serviço.
Um exemplo é o site Registradores.
Além disso, em Minas Gerais, por exemplo, é possível acessa o site crimg.com.br e obter esse tipo de serviço online.
Ainda assim, é recomendável entrar em contato com o Registro de Imóveis competente e saber se eles oferecem o serviço por meios dessas plataformas online ou somente presencial.
9 – Qual o valor de uma matrícula atualizada?
O valor para se emitir uma certidão atualizada varia para cada região.
Isso porque são os Estados quem definem o valor das taxas, custas e emolumentos relacionados aos cartório localizados no seu respectivo território.
Em Minas Gerais, por exemplo, o valor é de R$27,98 (vinte e sete reais e noventa e oito centavos).
10 – É possível comprar um imóvel sem registro da escritura na matrícula?
Como no Brasil só é dono aquele que registra, não faz muito sentido realizar a compra do imóvel e não fazer o registro.
É uma prática comum fazer-se o contrato de compra e venda e não se preocupar, tratando-se do famoso contrato de gaveta.
No entanto, é uma prática perigosa e que pode levar o comprador a perder o imóvel, uma vez que isso não impede que o vendedor faça um contrato com outra pessoa e essa leve a registro, tornando-se a proprietária.
Portanto, ao realizar a compra de um imóvel é imprescindível que se faça o registro do contrato (na hipótese permitida) ou a lavratura da escritura pública de compra e venda e seu respectivo registro.
11 – Cautelas gerais para a aquisição de um imóvel que possui matrícula
Após tudo o que explicamos você deve estar pensando: bom, se o imóvel possui matrícula, então é seguro comprá-lo… Então, também não é bem assim…
Ainda que o imóvel seja regular e possua matrícula, o comprador deve tomar providências para saber algumas informações sobre o imóvel e sobre o vendedor, como, por exemplo:
- existência de promessa de compra e venda registrada
- existência de hipoteca;
- existência de penhora;
- existência de usufruto;
- existência de caução;
- existência de impostos;
- existência de ação contra o vendedor;
- entre outros.
A verdade é que, nesse momento, recomenda-se fortemente o auxílio de um profissional especializado e que possa solicitar as certidões e informações pertinentes a respeito do imóvel e do devedor com a finalidade de minimizar os riscos na aquisição de um imóvel.
12 – Quais os riscos de se comprar um imóvel sem matrícula?
Se o imóvel é irregular e não possui matrícula, já pode considerar que, para o direito, você não é proprietário de um imóvel.
Comprar um imóvel que possui matrícula já é trabalhoso para evitar riscos, sem matrícula então, não há segurança jurídica praticamente nenhuma.
Um problema comum de quem compra imóvel assim é a discussão sobre divisas. Como não há matrícula, é sempre uma dificuldade imensa para se comprovar os limites do terreno.
Além disso, quem não tem imóvel matriculado pode lidar com outros problemas como: não emissão de licenças para construir, recusa de financiamentos imobiliários, desvalorização do imóvel, entre outros.
Então, na hora de adquirir um imóvel, procure sempre saber sobre a regularidade do mesmo e sempre tomes as cautelas necessárias em relação ao imóvel e ao vendedor.
Mas e então, o que você pode fazer se seu imóvel não tiver matrícula? Regularizá-lo.
Há mecanismos jurídicos que viabilizam a regularização do imóvel.
13 – Como regularizar um imóvel?
O primeiro passo é saber em qual nível de irregularidade você está.
Muitos imóveis possuem matrícula, mas a situação atual do imóvel não reflete o que está descrito na matrícula: construções não averbadas, áreas com metragem incompatível, e etc.
Assim, se o imóvel já possui matrícula, será necessário averbar as construções eventualmente existentes ou, então, retificar a área para aqueles em que a metragem está divergente.
Para o imóvel que possui matrícula, podem surgir outras situações. Dessa forma, o primeiro ponto a se analisar é a certidão da matrícula e, a partir daí, ir atrás dos meios para regularizá-la.
Para os imóveis que sequer possuem registro, é necessário adotas os meios disponíveis a fim de abrir a matrícula.
Isso pode ser feito através de:
- Usucapião judicial
- Usucapião extrajudicial
- Regularização fundiária urbana ou rural
Nesses casos, é necessário contar com a ajuda de um profissional da área de advocacia, que poderá analisar a situação do imóvel e buscar o meio mais adequado para a regularização.
14 – Considerações finais
Essas foram todas as informações úteis sobre matrícula de imóvel e seus desdobramentos.
Espero que tenha conseguido demonstrar a diferença e oferecido caminhos para que você possa tirar seu im´vel da irregularidade, se assim estiver.
Obrigado por ter lido até aqui!
E qualquer dúvida, é só deixar abaixo nos comentários.
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– O que é a usucapião
– Requisitos para usucapião extraordinária
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