Não é incomum que as pessoas procurem formas de fazer um contrato de compra e venda de imóvel com financiamento bancário e é disso que trataremos nesse post.
ATENÇÃO: É importante que você leia esse post até o final ou veja os últimos tópicos, pois, trataremos dos riscos do contrato de gaveta.
Antes vamos entender, em linhas gerais, o funcionamento de compra de imóvel com financiamento bancário.
1 – Imóvel com financiamento bancário
Devemos dividir aqui duas situações: (1) pessoas que vão adquirir um imóvel e, para isso, vão realizar a contratação de um financiamento x (2) pessoas que vão adquirir um imóvel de uma pessoa que possui financiamento bancário.
No primeiro caso, a pessoa que deseja adquirir um imóvel precisará:
- Encontrar um imóvel regular, com a documentação em dia;
- Realizar a negociação com o vendedor, informando que vai pagar o valor com financiamento bancário;
- Elaborar o contrato de compra e venda com prazo suficiente para a aquisição do valor junto ao banco;
- Ir até a instituição financeira desejada e informar a intenção de realizar o financiamento;
- A instituição irá realizar análise de crédito, análise econômica, de viabilidade do imóvel e jurídica e, se aprovar, realizar o contrato de financiamento;
- Após, deverá ser registrado o contrato de compra e venda na modalidade de alienação fiduciária no Registro de Imóveis competente, na matrícula do imóvel.
Após todos esses passos, o imóvel passará do vendedor ao comprador, no entanto o banco terá o imóvel como garantia da dívida.
Quanto ao segundo caso, do comprador que deseja adquirir o imóvel de uma pessoa que tem financiamento, vamos ver a seguir.
2 – Formas de transferir um imóvel com financiamento bancário
As formas corretas de adquirir um imóvel de uma pessoa que tem financiamento imobiliário são:
- O proprietário deverá quitar o contrato, fazer a baixa na alienação e, após, vendê-lo à pessoa que deseja comprar;
- No caso do programa Minha Casa Minha Vida há a possibilidade de transferir o financiamento, conforme lei 8.004 de 1.990.
Se o proprietário não tiver condições de quitar o imóvel com o próprio dinheiro, poderá vender à pessoa e, após receber, providenciar a quitação.
No entanto, se o próprio comprador não tiver como pagar à vista e precisar parcelar, a forma correta será:
- (1)Comprador deverá se dirigir a uma instituição financeira de sua escolha e solicitar um financiamento do imóvel a ser comprado. (2)Dessa forma, a instituição irá liberar o valor referente ao imóvel. (3)O vendedor deverá, após receber, quitar o imóvel e dar baixa na alienação. (4) Esse imóvel agora passará a ser do novo comprador e servirá de garantia para o novo banco.
Na prática é como se uma pessoa pegasse um financiamento para pagar outro financiamento.
No entanto, não é incomum que as pessoas desejem adquirir um imóvel “assumindo” as parcelas do financiamento que o vendedor tem.
Muitas das vezes, motivados pela impossibilidade de realizar os procedimentos citados anteriormente, as partes recorrem ao famoso contrato de gaveta para realizar a negociação.
Essa prática não é recomendada e passaremos a tratar dos riscos.
3 – Riscos para o ao realizar contrato de compra e venda de imóvel com financiamento bancário – contrato de gaveta
Tratando-se de forma de tentar transferir o imóvel sem utilização dos meios regulares, o contrato de compra e venda de imóvel com financiamento bancário , utilizando-se de contrato de gaveta não possui respaldo jurídico e trás diversos riscos.
Para compreendermos melhor sobre isso, precisamos entender o seguinte: 1 – A transferência regular de um imóvel se dá com o registro na matrícula do imóvel; 2 – Para imóveis superiores a 30 salários mínimos – e para aqueles oriundos de financiamento imobiliário – é necessária a lavratura de uma escritura pública de compra e venda e seu posterior registro para efetivar a transferência para o novo dono; 3 – Se o imóvel for financiado, é necessário que se dê baixa no registro da alienação fiduciária e para isso deve-se seguir os procedimentos descritos no tópico anterior; 4 – Não é possível registrar um contrato na matrícula de um imóvel sem antes dar baixa na alienação.
Portanto, se não há como registrar o contrato, não há como transferir a propriedade do bem. Da mesma forma, o contrato não tem validade para outras pessoas além do vendedor e comprador e daí podem surgir vários problemas.
Riscos para quem VENDE
Para quem VENDE o imóvel por meio de contrato de gaveta, é necessário saber que você continuará sendo responsável pelo imóvel até que ele seja quitado, aconteça a baixa na alienação e a transferência para o comprador. Assim:
1 – Continuará responsável pelas parcelas do financiamento, independentemente de ter feito contrato obrigando o comprador a pagar;
2 – Continuará responsável pelos tributos e outras despesas relativas ao imóvel;
3 – O atraso no pagamento das parcelas acarretará juros e multa, que também serão de responsabilidade sua caso o comprador não honre o compromisso;
4 – Em caso de falecimento do comprador, deverá confiar exclusivamente na boa-fé dos sucessores;
5 – O atraso no pagamento de despesas, taxas e tributos do imóvel ou das parcelas fará com que SEU nome seja negativado e motivo de ação judicial e não o do COMPRADOR.
Podem surgir diversos outros problemas. Por isso saiba: mesmo vendendo o imóvel, perante terceiros e perante a própria instituição financiadora, você continuará sendo considerado proprietário e deverá responder por ele. Sua obrigação só acabará quando: 1 – Ocorrer o pagamento integral do financiamento; 2 – Realizar a baixa da alienação fiduciária; 3 – Providenciar a Escritura Pública de Compra e venda; 4 – Registrar a Escritura na matrícula do imóvel.
Riscos para quem COMPRA
Se você está COMPRANDO e, portanto, realizando a compra e venda de imóvel com financiamento bancário, precisa ficar ciente de que:
1 – O imóvel continuará em nome do vendedor;
2 – Se o vendedor possuir alguma dívida, poderá haver a penhora dos direitos sobre o imóvel e você correrá sério risco de perder todo o dinheiro que tiver gastado para adquirir o imóvel;
3 – Vai depender exclusivamente da boa-fé do vendedor e dos seus sucessores;
4 – Somente após terminar o pagamento do financiamento é que irá conseguir, de fato, passar o imóvel para o seu nome;
5 – Se o vendedor falecer durante o pagamento das parcelas, só conseguirá passar o imóvel para o seu nome após: 1 – Quitar o financiamento; 2 – Ser realizado o inventário e partilha e 3 -O inventariante ou pessoa que tenha ficado com o imóvel assinar a escritura pública de compra e venda;
6 – No caso de morte, portanto, tem que contar com a boa-fé exclusiva dos herdeiros, além de ter que esperar a conclusão de um inventário (que pode demorar anos, ainda mais se houver discussão entre os herdeiros) para conseguir ter o imóvel em seu nome;
7 – Corre o risco de o vendedor agir de má-fé e fazer contrato de gaveta com outra pessoa.
Podem surgir outros problemas, portanto, é preciso conviver com a insegurança de saber que o imóvel, ao menos formalmente, continua pertencendo ao vendedor.
No entanto, tanto para quem VENDE como para quem COMPRA, se não houver outro jeito e houver muita vontade de realizar o negócio, é prudente que na elaboração do contrato sejam inseridas cláusulas para minimizar os impactos.
4 – Cuidados ao fazer seu contrato de compra e venda de imóvel com financiamento bancário
Se mesmo diante de tudo que você leu até aqui, tem interesse em fazer o contrato de compra e venda de imóvel com financiamento bancário, é recomendável que você tenha registrado, seja por e-mail ou WhatsApp, as conversar que fez com o vendedor ou comprador, pois poderão servir de prova em eventual ação judicial.
Além disso, na elaboração do contrato é recomendável:
- Mencionar nos CONSIDERANDOS a situação do imóvel e os motivos na realização do contrato;
- Inserir cláusulas sobre a baixa na alienação fiduciária;
- Determinar, detalhadamente, as responsabilidades de cada parte;
- Inserir valores a título de sinal;
- Inserir garantias para a realização do negócio (caução, imóvel, etc);
- Ter certeza de que todas as cláusulas atendem aos objetivos da negociação.
Contar com a ajuda de um profissional para isso pode lhe poupar grandes dores de cabeça.
Além dos exemplos citados acima, cada caso tem sua particularidade e um profissional capacitado com certeza irá cuidar de cada detalhe e sugerir a solução jurídica mais adequada.
MODELOS costumar ajudar em diversos tipos de contratos, mas, nesse caso, fuja completamente deles. O contrato de compra e venda de imóvel com financiamento bancário possui mais riscos do que os contratos em geral e que podem levar a um prejuízo que vai te custar muito mais do que um contrato bem elaborado.
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5 – Considerações finais
Chegamos ao fim da nossa postagem e agora você já conhece as formas de fazer, de forma regular, a venda de um bem objeto de financiamento.
Além disso, você sabe dos riscos de fazer um contrato de compra e venda de imóvel com financiamento bancário e as preocupações em torno do contrato de gaveta.
Espero ter te ajudado!
Por fim, se quiser continuar aprendendo sobre imóveis, sugiro as seguintes leituras: