Saber se o contrato de compra e venda registrado em cartório tem valor é um questionamento recorrente dentro do direito imobiliário e que assombra a cabeça de várias pessoas na hora de comprar um imóvel.
A pergunta, no entanto, não é de resposta tão simples, mas nesse post vamos trazer a informação que precisa da forma mais didática possível.
- Caso se interesse, você também pode ler nosso conteúdo sobre como fazer loteamento passo a passo.
1 – O que é o contrato de compra e venda de imóvel
O contrato de compra e venda de imóvel é um documento feito para formalizar a negociação entre duas ou mais pessoas referentes à transferência de um imóvel.
No documento constam informações relacionadas às partes envolvidas na negociação, sobre o imóvel objeto do contrato, valores, formas de pagamento e demais cláusulas que podem ser interessantes na negociação.
Na maioria das vezes as pessoas sequer fazer a formalização por meio do contrato, que é, de fato, dispensável, no entanto é de extrema importância.
Infelizmente, a acordo feito de forma verbal pode levar, muitas vezes, a complicações, desavenças, inadimplências, de forma que nós, do Explica Doutor, recomendamos sempre a confecção de um contrato, por mais simples que a negociação possa ser.
2 – Como funciona
Como o contrato é apenas a formalização das vontades, na fase de confecção do contrato todas as cláusulas, direitos e obrigações já foram pré-estabelecidos verbalmente entre os contratantes.
Assim, as partes precisam se dirigir a algum profissional competente (ou elas mesmo fazerem, se souberem) e externar todos os termos do acordo para que se possa fazer a formalização de forma fiel à contratação.
Claro que quando se busca um profissional capacitado, este poderá fazer diversas sugestões relacionadas ao contrato, inserindo ou retirando, seja para o pacto realizar-se de acordo com a lei, seja para garantir maior segurança aos contratantes.
Por isso, na hora de fazer a realização do contrato de compra e venda, procure SEMPRE o profissional mais capacitado e que possa ser referência na área para que se minimize riscos e se garanta mais segurança.
A escolha de um bom profissional evita dores de cabeça.
3 – Diferença de contrato de compra e venda x promessa de compra e venda x compromisso de compra e venda
Tem um detalhe que muita gente desconhece no âmbito do contrato de compra e venda.
Muitas pessoas acreditam que o contrato de compra e venda, a promessa de compra e venda ou o compromisso de compra e venda se confundem, sendo a mesma coisa.
Pensam que é apenas uma mudança de título. No entanto, não bem assim.
A promessa de compra e venda e o compromisso de compra e venda são um contrato preliminar em que duas pessoas se obrigam a compra e vender determinado imóvel.
Na promessa de compra e venda há a possibilidade de haver um cláusula de arrependimento, o que não é possível no compromisso de compra e venda, ficando as partes obrigadas a realizar o negócio.
Já o contrato de compra e venda é um contrato definitivo, diferentemente dos outros dois que são preliminares.
E o que isso tudo quer dizer?
Os dois primeiros, por serem contratos preliminares, não tem o condão de transferir o imóvel, que somente poderá, de fato, ser transferido posteriormente, com a confecção da escritura pública de compra e venda a ser feita em cartório.
Você deve então se perguntar: então o contrato de compra e venda, sendo definitivo, dispensa a realização de escritura pública? Porque se a resposta for positiva, haveria a desnecessidade de se arcar com custo de uma escritura pública e sempre optar por fazer o contrato particular.
Mas não é bem assim que funciona devido a 2 situações:
Primeiramente é necessário dizer que é possível, sim, que o contrato particular de compra e venda sirva para a transferência e registro, mas essa não é a regra.
Isso porque, no Brasil, o Código Civil de 2002 dispõe o seguinte:
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
E o que isso quer dizer?
Quer dizer que, nos contratos de compra e venda, cujo objeto tenha valor de até trinta vezes o salário mínimo, é possível que a transferência seja feita por meio do contrato particular.
Naqueles em que o valor do imóvel seja superior a 30 salários mínimos, é necessária a confecção de escritura pública de compra e venda.
Dessa forma, vê-se grande limitação na utilização de um contrato particular de compra e venda para a transferência.
O segundo problema está na forma como os contratos são feitos.
Assim, para aqueles que tenham valor inferior a 30 salários mínimos, há de se observar uma série de requisitos na hora da confecção, sob pena de se inviabilizar a utilização do contrato para transferência.
Infelizmente, a prática brasileira e a carência de profissionais habilitados faz com que a esmagadora maioria dos contratos feitos diariamente não cumpram os requisitos necessários exigidos em lei, acabando por fazer necessária a escritura pública de compra e venda.
4 – Diferença entre registro e reconhecimento de firma
Não é incomum as pessoas acreditarem que o mero reconhecimento de firma se trata de registro de um contrato.
Infelizmente, muitas pessoas, levadas pela simplicidade, acabam acreditando que o reconhecimento de firma se confunde com o registro do contrato, mas vamos esclarecer este ponto.
O registro do contrato de compra e venda (nas hipóteses possíveis, conforme explicamos) é o ato de se transferir a propriedade do imóvel.
Aqui estamos falando de uma imóvel que é devidamente regularizado, que tem matrícula própria e que, após esse registro, terá na anotação da matrícula a efetiva transferência.
Assim, após o registro, é possível pedir ao cartório uma certidão de inteiro teor do imóvel e verificar que consta na certidão a transferência de titularidade.
Totalmente diferente disso é o reconhecimento de firma feito no contrato.
O reconhecimento de firma é um ato praticado pelo tabelião que atesta que as assinaturas feitas no contrato são, realmente, das pessoas ali descritas.
O selo colocado no contrato tem o objetivo de confirmar que aquela assinatura é da pessoa que está ali destacada.
No entanto, muitas pessoas acreditam que este selo representa o registro do contrato e acabam por acreditar na plena segurança do negócio por isso, o que não é verdade.
O reconhecimento de firma é uma prática bastante comum e válida, tendo em vista que o tabelião tem a prerrogativa de ter fé pública.
No entanto, sem que o contrato seja registrado, nenhum efeito em relação a transferência ocorre e, como sabemos, no Brasil só é dono aquele que registra.
5 – Contrato de compra e venda pode ser registrado em cartório?
Se o contrato preencher todos os requisitos definidos em lei e for inferior a 30 salários mínimos, haverá a possibilidade de registro para a transferência da titularidade.
No entanto, para imóveis com valores acima de 30 salários mínimos há a possibilidade se pactuar um compromisso de compra e venda, que poderá se levado a registro na matrícula do imóvel.
Tal contrato tem o poder de obrigar o vendedor a outorgar a escritura pública para a transferência definitiva do imóvel.
6 – Contrato de compra e venda x escritura pública de compra e venda
Como vimos o contrato de compra e venda é um instrumento particular que descreve as partes, o objeto do contrato, formas de pagamento, dentre outras cláusulas e que pode, a depender do caso, servir para transferência do imóvel.
Por outro lado, a escritura pública de compra e venda, essencial à transferência de imóveis com valores superiores a 30 salários mínimos, é feita no cartório de notas e tem, sempre, o condão de transferir o imóvel.
Um documento não exclui o outro, sendo possível fazer tanto o contrato ou compromisso de compra e venda e, também, a escritura, sendo a última quase sempre necessária.
7 – Contrato de compra e venda registrado em cartório tem valor?
Chegando à pergunta principal do post, você já deve estar apto a concluir sobre a pergunta.
Ainda assim, explicamos:
O contrato de compra e venda que preenche os requisitos definidos em lei tem validade jurídica independente do registro, no entanto só transfere a propriedade se for registrado, pois, no Brasil, só é dono aquele que registra.
Fora dessa hipótese, o contrato acima de 30 salários mínimos, como vimos, não transfere e, tampouco, o contrato com reconhecimento de firma significa registro.
Assim, é importante ficar atento a essas situações.
8 – O que precisa ter em um contrato de compra e venda
Basicamente, um contrato de compra e venda precisa ter:
- identificação das partes
- identificação do objeto
- preço
- forma de pagamento
- direito ou não de arrependimento
- obrigações e direitos das partes
- posse
- penalidades
Mas esse são requisitos genéricos, aplicáveis a todos os contrato e, como sabemos, cada caso é um caso e demanda uma análise detalhada.
Por isso, além destas, podem ser inseridas diversas outras cláusulas, a depender do negócio, para garantir o cumprimento pelas partes e trazer mais segurança jurídica.
Assim, recomendamos que o contrato seja feito sem auxílio de um profissional somente nos casos em que uma das partes seja esse profissional.
Fora dessa hipótese, é arriscado fazer um contrato sem conhecimento jurídico, uma vez que a economia na contratação de um profissional pode trazer sérias dores de cabeça no futuro.
A contratação, nesse caso, representa um investimento e não um gasto, sendo recomendável a busca de um profissional competente.
9 – Quais os documentos necessários
Verificando os requisitos para se fazer o contrato, é seguro concluir que são necessários os seguintes documentos:
- Identidade e CPF das partes;
- Comprovantes de residência
- Planta e memorial descritivo do imóvel ou certidão da matrícula
Com esses documentos já é possível fazer a confecção do contrato.
Outro assunto importante é sobre os riscos do próprio imóvel, como: penhora, hipoteca, servidão, alienação fiduciária (etc) que demandam outros documentos, mas que, pela extensão do assunto merecem abordagem em um post próprio.
10 – Onde fazer um contrato de compra e venda
É comum que se consiga fazer o contrato em escritório de advocacia, contabilidade e no próprio cartório de notas.
No entanto, sempre recomendaremos que se procure um profissional capacitado, especialista na área.
11 – Quanto custa para fazer
É algo que não se tem como definir, porque cada profissional tem seu valor, podendo variar muito de um para o outro.
Aqui no site trabalhamos de 2 formas diferentes em relação ao contrato:
Temos o contrato de venda simples, que é um serviço prestado diretamente por um advogado especializado na área. Nele você tem a possibilidade de preencher um formulário com informações relacionadas à sua compra/venda e, por um preço muito acessível, você receberá seu contrato pronto para imprimir. Nós fazemos seu contrato simples e o entregamos pronto em até 24h após prestadas as informações!
Por outro lado e mais completo, temos a análise de risco da compra/venda + elaboração de contrato exclusivo e personalizado.
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12 – É seguro comprar um imóvel com contrato de compra e venda?
O contrato de compra e venda, nos casos permitidos, e a escritura de compra e venda são imprescindíveis para a transferência do imóvel.
Então, para além da segurança, é necessário.
O que não se pode deixar é de registrar o contrato ou fazer a escritura pública, sendo dono apenas aquele que registra.
13 – Conclusão
Confirmando tudo o que foi escrito o contrato tem validade, mas pode não surtir os efeitos desejados a depender do caso, conforme exposto no post.
Esperamos que o conteúdo tenha sido útil e esclarecido suas dúvidas.
Obrigado por ter lido até aqui!
E, por fim, caso queira um direcionamento correto e preciso sobre alguma situação específica, lembre-se que você pode sempre entrar em contato conosco.
Caso queira se aprofundar em outros assuntos, recomendamos as seguintes leituras:
– como regularizar um imóvel com contrato de compra e venda
– O que é a usucapião
– Requisitos aplicáveis a todas as espécies de usucapião
– Requisitos para usucapião extraordinária
– Requisitos para usucapião ordinária