Respondendo ao questionamento: O contrato de gaveta tem alguma validade jurídica sim. No entanto, pode não ser a que você espera que tenha.
Vamos entender melhor no decorrer do post!
1 – O que é o contrato de gaveta
O contrato de gaveta, que geralmente é usado para compra e venda de imóveis, nada mais é do que um contrato comum que, por algum motivo, não pode ser devidamente registrado.
Geralmente, as pessoas utilizam esse tipo de contrato quando o imóvel é financiado ou irregular.
Quando financiado, a pessoa que comprou por meio de financiamento vende a terceira pessoa por meio desse contrato.
Para poder ser levado a registro, deve haver consentimento do ente/banco financiador.
Como isso não ocorre, na maioria das vezes, a pessoa simplesmente faz o contrato para formalizar a negociação.
Com isso, somente após ter quitado todas as parcelas é que a terceira pessoa poderá transferir o imóvel para si.
No caso dos imóveis irregulares, não há como fazer o registro porque o imóvel, simplesmente, não tem onde registrar, não tem sua matrícula.
Nesse sentido, é importante não confundir o reconhecimento de firma com um registro de contrato. Para entender melhor isso, recomendamos esse post: Contrato de compra e venda registrado em cartório.
2 – Contrato de gaveta tem validade jurídica?
Conforme respondido anteriormente, o contrato de gaveta tem validade jurídica.
No entanto, é diferente de um contrato de compra e venda ou promessa de compra e venda que foi registrado na matrícula.
Também é diferente da escritura pública de compra e venda.
No contrato de gaveta, há uma relação envolvendo pessoas: O vendedor ou vendedores e o comprador ou compradores.
Como não é registrado, sua validade fica limitada a essas pessoas.
No caso da promessa de compra e venda registrada, há verdadeiro direito adjudicação do bem.
E o que isso quer dizer? quer dizer que o comprador pode obrigar o vendedor a transferir-lhe o bem após o cumprimento do acordo eventualmente pactuado na promessa de compra e venda.
Nesse caso, o direito da pessoa não fica limitada à pessoa do vendedor, o próprio direito ao bem entra em jogo.
Diferente do contrato de gaveta, por meio deste se a pessoa recusar a se transferir, não há como obrigar o vendedor a fazer a transferência. A obrigação, possivelmente, terminará com uma rescisão contratual e indenização.
O contrato de gaveta também tem validade jurídica diferente do contrato de compra e venda registrado.
Na situação de financiamento imobiliário e para casos de imóveis com valor de até 30 salários mínimos, é possível transferir o imóvel por meio de contrato de compra e venda.
No entanto, não pode ser qualquer contrato, a pessoa que desejar fazer isso precisa de um profissional capacitado na área e que insira todas as cláusulas necessárias à validade do registro do imóvel.
Por fim, a escritura pública de compra e venda é um contrato feito em cartório apto a transferir imóveis, inclusive aqueles com valores superiores a 30 salários mínimos.
É o documento que a pessoas, geralmente, confundem com a própria matrícula do imóvel.
3 – Contrato de gaveta pode ser registrado em cartório?
Como foi exposto anteriormente, o contrato de gaveta é o que não pode ser registrado por algum motivo.
Estando dentro daqueles motivos, não há viabilidade no seu registro.
4 – Riscos para o comprador
O comprador pode ficar em sérios apuros por comprar um imóvel por meio de contrato de gaveta, tendo em vista a validade jurídica descrita anteriormente.
Primeiramente porque dependerá da boa-fé do vendedor para a transferência futura, caso não se trate de imóvel irregular.
Também há a possibilidade de o vendedor, maliciosamente, vender o mesmo imóvel a várias pessoas.
Além de vários outros riscos inerentes à própria compra e venda de bem.
5 – Riscos para o vendedor
Principalmente para aquele que detém financiamento imobiliário e deseja vender o imóvel, o grande risco é a inadimplência.
Se, por algum motivo, o comprador se furtar de pagar as parcelas correspondentes, o vendedor é quem terá de arcar.
Além disso, corre o risco de ser cobrados por outros encargos, como, por exemplo, o IPTU.
6 – Contrato de gaveta pode ser anulado?
Sim. o contrato de gaveta pode ser anulado.
Via de regra, todos os negócios jurídicos podem ser nulos ou anulados a depender do caso.
Tais situações estão especificadas nos arts. 166 a 184 do Código Civil.
No entanto, para não alongar mais o post e não entrar em detalhes técnicos, apenas guarde: O contrato de gaveta pode, sim, ser anulado.
7 – Risco calculado
Não só o contrato de gaveta como a própria compra e venda de imóvel envolve vários riscos.
Devedores inadimplentes, imóveis irregulares, penhoras, hipotecas… a lista é grande.
Por isso, se quer mesmo minimizar as dores de cabeça na hora de comprar um imóvel, contrate um profissional de sua confiança.
É melhor pagar por um trabalho sério, que levará em consideração as situações particulares do seu caso do que simplesmente arriscar fazer um contrato de qualquer maneira.
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8 – Considerações finais
Espero que eu tenha conseguido esclarecer suas dúvidas sobre a validade jurídica do contrato de gaveta.
Que agora você possa reconhecer um e identificar os riscos. Identificando-os fica mais fácil minimizá-los.
Por fim, se quiser continuar aprendendo mais sobre contrato de compra e venda, recomendo a leitura dos seguintes posts: