A divisão de áreas próximas ao perímetro urbano, fazendo o loteamento de terreno é um dos grandes objetivos de pessoas que possuem terreno rural próximo à cidade.
A prática revela que o loteamento agrega muito mais valor ao terreno que, se dividido, pode alcançar valores 10x maiores (ou mais) se comparado com a venda do terreno sem qualquer divisão.
Sabendo dessa necessidade, no post de hoje daremos uma descomplicada na sua cabeça em relação ao loteamento de terreno.
Vamos explicar tudo o que precisa saber para, enfim, começar a realizar seu objetivo de lotear o terreno.
Além disso, claro que, ao final do post, nos colocaremos à disposição para o ajudar nessa empreitada.
Sem mais delongas, vamos ao conteúdo do post!
1 – O que é loteamento de terreno
O loteamento nada mais é que a divisão de um terreno em lotes, destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou, então, o prolongamento, modificação ou ampliação de vias já existentes.
Esse é um conceito trazido pela lei 6766 de 1979 que é a lei que trata sobre o parcelamento do solo urbano.
Saindo um pouco do juridiquês, o loteamento é o ato de “pegar” um terreno maior e dividí-lo em lotes.
Para essa divisão é necessária a contratação de profissional legalmente habilitado, como, por exemplo, um engenheiro.
Além da divisão, deve haver a abertura de novas ruas ou a modificação/ampliação daquelas já existentes.
Presentes estes requisitos, estaremos falando de loteamento.
2 – Diferença entre loteamento e desmembramento
A diferença entre loteamento e desmembramento se encontra, principalmente, na necessidade ou não de abrir novas vias ou modificá-las.
Muitas pessoas ainda confundem os termos, ou mesmo o tratam como a mesma coisa. No entanto há grande diferença entre loteamento e desmembramento.
Vejamos os conceitos da Lei:
§ 1o Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.
§ 2o Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.
FONTE: Lei 6766/79
Como o texto da lei diz, no desmembramento também há a divisão do terreno em lotes e com objetivo de edificação/construção, porém no desmembramento há aproveitamento da infraestrutura existente.
Podemos citar como exemplo um terreno localizado em um bairro já urbanizado e com infraestrutura.
Imagine que se trate de um grande terreno e que seja possível sua divisão em lotes.
Como já há infraestrutura, não haverá necessidade de abertura de rua ou modificação dela, resultando daí o desmembramento e não um loteamento.
3 – Diferença entre lote e terreno
A diferença entre lote e terreno consiste no fato do lote ser a divisão de um terreno.
Ou seja, o terreno é uma porção de terras maior que pode vir a ser dividido em lotes.
No dia-a-dia, porém, é comum verem as pessoas usando a palavra “terreno” tanto para áreas rurais, urbanas ou mesmo para lotes.
Não há problema nenhum em falar assim, no final das contas.
O que vale mesmo é o entendimento entre os interlocutores de que se trata de uma porção de terras já dividida (lote) ou de um grande terreno, de fato.
E, claro, nos contratos, por serem documentos formais, é sempre recomendado que se use a definição correta para evitar interpretações desconexas com a realidade do negócio.
4 – Como fazer loteamento de terreno
Mas e então, como faço o loteamento do meu terreno?
Se chegou nesse ponto, é possível que você tenha um terreno e queira lotear ou esteja buscando meios de auxiliar alguém nas tomadas de decisões.
Lotear um terreno envolve várias tarefas que podem acabar fazendo uma pessoa simplesmente desistir de fazer o empreendimento e passar à prática, não incomum, de venda de frações de terra por meio do famoso contrato de gaveta.
Tal prática acontece muito devido a vários fatores, como: burocracias exageradas; má preparação da administração pública frente aos requerimentos, demorando demasiadamente nas respostas; ausência de profissionais capacitados; alto custo envolvendo a regularização do loteamento, dentre outros.
E para aqueles que adquirem imóveis de loteamentos irregulares, através de contrato de gaveta, vale a pena a leitura do nosso post: Contrato de compra e venda registrado em cartório: tem valor? .
É certo que se todas as pessoas pudessem ter acesso adequado à informação e contar com profissionais especializados, a expansão urbana através de loteamento poderia ser uma tarefa bem menos estressante, não é mesmo?
Pela falta de informação não podemos peca, por isso, nos tópicos seguintes vamos dar o direcionamento para que você tenha, no mínimo, ideia do que precisa para fazer um loteamento de terreno.
5 – Escolha do terreno
Há quem acredite que se pode fazer um loteamento em qualquer terreno. No entanto essa não é uma prática permitida pelo direito brasileiro.
É necessário fazer uma boa escolha do terreno, tendo em vista que toda a infraestrutura fica a cargo do loteador e, dependendo da localização, poderá ficar muito cara as obras.
Se possível, o terreno com topografia menos íngreme possível e que fique longe de ser algo que possa ser alagado, mas é claro que o profissional da área de engenharia é que poderá determinar o que é um local ideal para a realização do empreendimento.
De qualquer forma, vamos enumerar situações vedadas pela Lei de uso e parcelamento do solo.
Assim, nos termos de seu art.3º:
Art. 3o Somente será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica, assim definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei municipal. (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999)
Parágrafo único – Não será permitido o parcelamento do solo:
I – em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas;
Il – em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que sejam previamente saneados;
III – em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se atendidas exigências específicas das autoridades competentes;
IV – em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação;
V – em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção.
FONTE: Lei 6766 de 1979.
6 – Projetos relacionados ao loteamento de terreno
Feita a escolha do terreno, será hora de contratar profissionais da área da engenharia para fazer a criação dos projetos para o loteamento.
Também é necessário que o interessado em fazer o loteamento se dirija à prefeitura para algumas definições, conforme Lei 6766/79:
Art. 6o. Antes da elaboração do projeto de loteamento, o interessado deverá solicitar à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando for o caso, que defina as diretrizes para o uso do solo, traçado dos lotes, do sistema viário, dos espaços livres e das áreas reservadas para equipamento urbano e comunitário, apresentando, para este fim, requerimento e planta do imóvel contendo, pelo menos:
I – as divisas da gleba a ser loteada;
II – as curvas de nível à distância adequada, quando exigidas por lei estadual ou municipal;
III – a localização dos cursos d’água, bosques e construções existentes;
IV – a indicação dos arruamentos contíguos a todo o perímetro, a localização das vias de comunicação, das áreas livres, dos equipamentos urbanos e comunitários existentes no local ou em suas adjacências, com as respectivas distâncias da área a ser loteada;
V – o tipo de uso predominante a que o loteamento se destina;
VI – as caracteristicas, dimensões e localização das zonas de uso contíguas.
Art. 7o. A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, indicará, nas plantas apresentadas junto com o requerimento, de acordo com as diretrizes de planejamento estadual e municipal:
I – as ruas ou estradas existentes ou projetada, que compõem o sistema viário da cidade e do município, relacionadas com o loteamento pretendido e a serem respeitadas;
II – o traçado básico do sistema viário principal;
III – a localização aproximada dos terrenos destinados a equipamento urbano e comunitário e das áreas livres de uso público;
IV – as faixas sanitárias do terreno necessárias ao escoamento das águas pluviais e as faixas não edificáveis;
V – a zona ou zonas de uso predominante da área, com indicação dos usos compatíveis.
Parágrafo único. As diretrizes expedidas vigorarão pelo prazo máximo de quatro anos.
Além da Legislação federal é possível que o município detenha um Plano Diretor ou, para aqueles que não estão obrigados a ter um, a lei de uso e ocupação do solo municipal.
Por isso, é de extrema importância a obediência aos preceitos legais acima expostos.
De posse da planta do imóvel, o loteador deve se dirigir ao setor competente da municipalidade para que haja análise prévia do terreno e cruzamento dos dados com os que o município tem, sobretudo relacionados a energia, esgotamento sanitário e vias urbanas, por exemplo.
A finalidade maior é trazer compatibilidade entre o novo loteamento e a nova estrutura com a estrutura já existente.
Não é incomum que loteadores façam todos os projetos antes de apresentá-los na prefeitura, contudo, isso não revela a melhor prática porque todos podem ser rejeitados.
As definições prévias junto aos órgãos competentes sempre serão mais indicadas reduzindo custo e tempo de trabalho.
Tendo isso em mente, diversos projetos podem ser exigidos do loteador, como, por exemplo:
- Projeto urbanístico;
- Projeto paisagístico;
- Projeto de drenagem;
- Projeto de esgotamento sanitário;
- Projeto de rede de água;
- Pavimentação;
- Rede elétrica;
- Terraplanagem;
- sinalização;
- entre outros
As exigências podem variar de município para município e também a depender do tipo de terreno e sua localização.
7 – Cronograma e execução de obras
A Lei Federal de uso e parcelamento do solo define os requisitos básicos que os projetos e memoriais descritivos devem conter, além da necessidade de se estipular um cronograma de no máximo 4 anos para a execução das obras de infraestrutura:
Art. 9o Orientado pelo traçado e diretrizes oficiais, quando houver, o projeto, contendo desenhos, memorial descritivo e cronograma de execução das obras com duração máxima de quatro anos, será apresentado à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal, quando for o caso, acompanhado de certidão atualizada da matrícula da gleba, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, de certidão negativa de tributos municipais e do competente instrumento de garantia, ressalvado o disposto no § 4o do art. 18. (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999)
§ 1o – Os desenhos conterão pelo menos:
I – a subdivisão das quadras em lotes, com as respectivas dimensões e numeração;
Il – o sistema de vias com a respectiva hierarquia;
III – as dimensões lineares e angulares do projeto, com raios, cordas, arcos, pontos de tangência e ângulos centrais das vias;
IV – os perfis longitudinais e transversais de todas as vias de circulação e praças;
V – a indicação dos marcos de alinhamento e nivelamento localizados nos ângulos de curvas e vias projetadas;
VI – a indicação em planta e perfis de todas as linhas de escoamento das águas pluviais.
§ 2o – O memorial descritivo deverá conter, obrigatoriamente, pelo menos:
I – a descrição sucinta do loteamento, com as suas características e a fixação da zona ou zonas de uso predominante;
II – as condições urbanísticas do loteamento e as limitações que incidem sobre os lotes e suas construções, além daquelas constantes das diretrizes fixadas;
III – a indicação das áreas públicas que passarão ao domínio do município no ato de registro do loteamento;
IV – a enumeração dos equipamentos urbanos, comunitários e dos serviços públicos ou de utilidade pública, já existentes no loteamento e adjacências.
§ 3o Caso se constate, a qualquer tempo, que a certidão da matrícula apresentada como atual não tem mais correspondência com os registros e averbações cartorárias do tempo da sua apresentação, além das conseqüências penais cabíveis, serão consideradas insubsistentes tanto as diretrizes expedidas anteriormente, quanto as aprovações conseqüentes.
FONTE: Lei 6766/79
Assim, é preciso estar atento e respeitar todas a exigências para se fazer o loteamento de terreno.
8 – Requisitos urbanísticos para loteamento de terreno
A Lei 6766 trás os requisitos urbanísticos mínimos no seu art. 4º:
Art. 4o. Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos:
I – as áreas destinadas a sistemas de circulação, a implantação de equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços livres de uso público, serão proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se situem. (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999)
II – os lotes terão área mínima de 125m² (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes;
III – ao longo das faixas de domínio público das rodovias, a reserva de faixa não edificável de, no mínimo, 15 (quinze) metros de cada lado poderá ser reduzida por lei municipal ou distrital que aprovar o instrumento do planejamento territorial, até o limite mínimo de 5 (cinco) metros de cada lado. (Redação dada pela Lei nº 13.913, de 2019)
III-A. – ao longo das águas correntes e dormentes e da faixa de domínio das ferrovias, será obrigatória a reserva de uma faixa não edificável de, no mínimo, 15 (quinze) metros de cada lado; (Incluído pela Lei nº 13.913, de 2019)
IV – as vias de loteamento deverão articular-se com as vias adjacentes oficiais, existentes ou projetadas, e harmonizar-se com a topografia local.
A lei traça parâmetros básicos, sendo de extrema importância a análise da legislação estadual e municipal que podem trazer preceitos diferentes, tendo em vista as individualidades de cada região.
A Lei Federal, ao estabelecer requisitos básicos, deixa a cargos dos estados e municípios, atentos às suas características individuais, o estabelecimento de normas específicas que podem diferir destas acima expostas.
Assim, ao realizar o empreendimento é necessária atenção à legislação pertinente para que não haja erros na elaboração dos projetos e para que sejam respeitados os limites legais.
9 – Licenciamento do loteamento
Após a escolha do terreno, as definições prévias com a administração e a confecção das plantas e memoriais pertinentes é hora de se levar à aprovação.
A depender do tipo e do local do loteamento, haverá necessidade de se conseguir licença ambiental, variando de caso a caso e demandando consulta em diversos órgãos a depender do porte e estruturação do órgão ambiental municipal.
De qualquer forma, são situações de difícil definição tendo em vista a vasta legislação existente e as características individuais do município, demandando análise caso a caso.
10 – Documentos para registro do loteamento de terreno
Após a aprovação do projeto de loteamento e o preenchimento de todos os requisitos exigidos pela administração, chega a hora de se preocupar com a documentação a ser levada a registro.
Mais uma vez, citaremos os a Lei 6766/79 para enumerar os documentos exigidos no registro do loteamento:
Art. 18. Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado dos seguintes documentos:
I – título de propriedade do imóvel ou certidão da matrícula, ressalvado o disposto nos §§ 4o e 5o;
II – histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 (vintes anos), acompanhados dos respectivos comprovantes;
III – certidões negativas:
a) de tributos federais, estaduais e municipais incidentes sobre o imóvel;
b) de ações reais referentes ao imóvel, pelo período de 10 (dez) anos;
c) de ações penais com respeito ao crime contra o patrimônio e contra a Administração Pública.
IV – certidões:
a) dos cartórios de protestos de títulos, em nome do loteador, pelo período de 10 (dez) anos;
b) de ações pessoais relativas ao loteador, pelo período de 10 (dez) anos;
c) de ônus reais relativos ao imóvel;
d) de ações penais contra o loteador, pelo período de 10 (dez) anos.
V – cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação, pelo Município ou pelo Distrito Federal, da execução das obras exigidas pela legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais ou da aprovação de um cronograma, com a duração máxima de 4 (quatro) anos, prorrogáveis por mais 4 (quatro) anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das obras;
VI – exemplar do contrato padrão de promessa de venda, ou de cessão ou de promessa de cessão, do qual constarão obrigatoriamente as indicações previstas no art. 26 desta Lei;
VII – declaração do cônjuge do requerente de que consente no registro do loteamento
Com a entrega de todos os documentos junto ao Registro de Imóveis competentes, o titular fará a análise podendo emitir, ou não, nota devolutiva para eventuais correções.
Estando tudo certo, haverá o registro do loteamento, com a criação de matrículas individualizadas para cada lote, rua, área pública e demais áreas eventualmente descritas no projeto de loteamento.
A partir daí o loteador, finalmente, dará início à execução das obras de infraestrutura, respeitando o prazo limite para sua execução.
11 – Compromisso de compra e venda de lotes – sobre os contratos
Após todo esse trabalho o loteador estará, obviamente, tentado a vender seu primeiro lote o mais rápido possível, até mesmo para fim de custeio das obras de infraestrutura.
No entanto, é preciso ter calma nessa hora e assegurar que os compromissos de compra e venda firmados estejam respeitando a Legislação federal e de acordo com os arts. 26 e seguintes da Lei 6766/79, sendo extremamente recomendado o apoio de profissional especializado na área para confecção de tais contratos.
Feita a análise de forma correta e observando-se a legislação pertinente, poderá haver a venda dos lotes por meio do compromisso de compra e venda que poderá ser registrado na matrícula do lote.
12 – Economizando tempo no loteamento de terreno
Se você é uma pessoa comum, que não trabalha na área e que caiu de paraquedas nesse post buscando informações para fazer seu loteamento, parabenizamos pelo esforço.
É bem provável que sua cabeça esteja explodindo diante de tantos detalhes que precisam ser cumpridos para se chegar à venda de um lote.
Ter lido até aqui foi ótimo porque, de qualquer forma, ao menos uma orientação acreditamos ter sido possível com as informações.
Acesso à informação é necessário, também, para que não caiamos em falsas promessas alheias e possamos ter noção do que deve ser feito para melhor acompanhamento do processo, mesmo que feito por outra pessoa.
No entanto, se você não é um profissional da área ou alguém que esteja buscando informações para atuar, recomendamos fortemente a contratação de uma empresa ou de um profissional que passa analisar toda a documentação e prestar assessoria durante o processo.
O custo de se quebrar a “cabeça” e errar diversas vezes durante o processo além de custar dinheiro, custa tempo, sendo este o nosso maior ativo.
a contratação de profissionais especializados agiliza o processo, reduz os custos, dribla burocracias desnecessárias e traz o retorno financeiro da venda dos lotes no menor tempo possível, facilitando a vida do loteador que só precisará tomar conhecimento do que será necessário fazer.
13 – Considerações finais
Como visto, fazer loteamento de terreno não é tarefa fácil, mas também não é impossível e pode fazer uma gleba de terra valer 10x ou mais o que se poderia conseguir com a venda sem divisão.
Esperamos que com esse post tenhamos esclarecido suas dúvidas e conseguido orientar para que o tema “loteamento” seja menos complicado do que parece.
Mas caso ainda tenha alguma dúvida, pode ficar a vontade para deixar nos comentários.
Obrigado por ter lido até aqui!
Caso queira continua aprendendo, recomendamos as seguintes leituras: