O intuito deste artigo é fazer uma introdução explicando quais são os requisitos gerais comuns para todas as modalidades de usucapião.
Os artigos específicos de cada usucapião, naturalmente, remeterão a este para não incorremos na desnecessária repetição.
Nosso objetivo principal é esclarecer sobre as formas de regularizar seu imóvel, dando mais segurança jurídica, uma vez que no Brasil só é dono aquele que registra (art. 1245, §1º do Código Civil de 2002).
Esperamos, ao final dos assuntos, conseguirmos levar o máximo de clareza e praticidade ao leitor e que os artigos sejam úteis.
1 – O que é a usucapião
A usucapião é popularmente conhecida como um meio de regularizar a propriedade.
Essa afirmação está parcialmente correta, uma vez que não só a propriedade, mas outros direitos reais podem ser adquiridos através da usucapião como, por exemplo, usufruto e a servidão.
Além disso, não só bens imóveis (casas, terrenos, por ex.) são objetos de usucapião. Bens móveis (carro, moto…) também podem ser objeto desse tipo de ação.
Mas em resumo, a usucapião pode ser definida como a forma de aquisição originária – de propriedade ou outro direito real – de um bem móvel ou imóvel pela posse prolongada no tempo.
Esse tempo de posse pode variar entre 2,3, 5, 10, 15 ou 20 anos a depender do bem que se irá usucapir e da modalidade utilizada (ordinária, extraordinária, etc).
2 – Importância da usucapião na regularização de imóveis
Conforme dados do Ministério do Desenvolvimento Regional, cerca de 30 milhões de imóveis no Brasil possuem situação irregular, demonstrando que nosso país ainda tem um longo trabalho de regularização a ser feito.
Felizmente, o direito brasileiro vem ganhando outros mecanismos para regularização como a possibilidade de usucapião extrajudicial (implementada pelo NCPC de 2015) e da Regularização Fundiária, esta última regulada pela Lei 13.465 de 2017.
No entanto, somente as duas últimas formas citadas não resolvem, sozinhas, o problema da irregularidade de imóveis. Nesse sentido é importante saber o valor das formas de usucapião que seguem sendo utilizadas e ao que tudo indica, não irão cair em desuso por um longo tempo.
Feitas essas breves considerações, vamos aos requisitos da usucapião.
3 – Requisitos gerais da usucapião
A partir de agora analisaremos cada um dos requisitos gerais da usucapião, quais sejam:
1-Posse com intenção de dono
2-Posse mansa e pacífica
3-posse contínua e duradoura
4-posse justa
3.1 – Posse com intenção de dono (animus domini)
Posse com intenção de dono é aquele em que o possuidor acredita ser o proprietário de fato.
A princípio a explicação pode causar estranheza, explico: como no direito brasileiro só é dono aquele que registra, quando uma pessoa possui um imóvel que não está matriculado – não tem registro – não se pode afirmar, legalmente, que seja proprietário de um bem. Daí a necessidade de regularizá-lo.
Assim, a posse com intenção de dono é aquela em que o possuidor apresenta-se perante a sociedade como dono, adota atos que um proprietário adotaria como: conservação doimóvel, residência, alugar a terceiros, etc.
Para diferenciar, podemos usar como exemplo a pessoa que aluga um imóvel (locador). Ele, através de um contrato feito com o dono do imóvel, nele reside em troca de uma contraprestação em dinheiro. O locador tem a posse do imóvel, sua posse, no entanto, não é com intenção de dono pois reconhece ser de terceira pessoa no momento que aceita pagar um valor para poder fazer uso do bem.
3.2 – Posse mansa e pacífica
Mansa e pacífica é a posse sem perturbação. É aquela em que o possuidor não encontra resistência ou questionamentos de terceiros. Todos ao redor reconhecem sua posse ou, ao menos, não a questionam.
Uma vez que a posse é questionada por alguém, perde-se o requisito da mansidão e torna inviável a declaração de propriedade através da usucapião.
3.3 – Posse contínua e duradoura
É a posse sem interrupção, sem que tenha ocorrido intercaladamente.
É necessário, portanto, que a posse prolongue no tempo.
A única ressalva que se faz é a respeito da accessio possessionis, que é a possibilidade de se acrescer o tempo de posse do possuidor atual ao possuidor antigo, nos temos do art. 1.243 do código civil de 2002:
“O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé.”
Lembrando que, conforme enunciado nº 317 (da IV jornada de Direito) “ a accessio possessionis, de que trata o art. 1.243, primeira parte do Código Civil, não encontra aplicabilidade relativamente aos arts. 1.239 e 1.240 do mesmo diploma legal, em face da normatividade do usucapião constitucional urbano e rural, arts. 183 e 191, respectivamente”, ou seja, não é aplicável à usucapião especial urbana e rural.
Resumindo: é necessária posse contínua e duradoura, podendo-se acrescer à posse dos antecessores, salvo em caso de usucapião especial urbana e rural.
3.4 – Posse justa
Posse justa é a que se apresenta sem os seguintes vícios: violência, clandestinidade ou precariedade.
A posse violenta dispensa maiores explicações, sendo aquela tomada à força, quando a pessoa a invade ou toma pra si utilizando de meios violentos.
Posse clandestina é a posse “adquirida” na surdina, quando o possuidor legítimo perde a posse para um terceiro por meio de atos clandestinos, como, por exemplo, a situação de uma pessoa que, na calada da noite, invade um imóvel e nele se estabelece.
Por fim, a posse precária é a posse que começa legítima e termina ilegítima. É o caso do locatário que, a princípio, reside legitimamente em um imóvel, mas em dado momento, decide não mais pagar o aluguel e se retirar do imóvel, aduzindo ser seu dono.
Assim, para que a posse seja justa, deve estar livre dos vícios descritos acima.
4 – Causas que impedem, suspendem ou interrompem a contagem do prazo para usucapião
Como vimos, um dos requisitos da usucapião é que tenha se passado determinado período de tempo.
Nas situações descritas a seguir, extraídas do artigo 1.244 c/c artigos 197 e seguintes do Código Civil de 2002 não há contagem do tempo. Ou seja, se no seu lapso temporal aconteceram alguns desses eventos, deverá ser descontado o período correspondente ou iniciar, novamente, a contagem.
Vejamos:
– São situações em que o prazo de usucapião não é contado
- Entre os cônjuges, na constância da sociedade conjugal – ou seja, enquanto casados, um cônjuge não pode adquirir, por usucapião, o bem do outro;
- Entre ascendentes e descendentes, durante o poder familiar – Pais não podem adquirir, por usucapião, bens dos filhos enquanto estes estiverem sob seu poder, que termina, geralmente, aos 18 anos. Após completar essa idade, em regra, poderá iniciar a contagem do tempo para usucapião;
- Entre tutelados ou curatelados e seus tutores ou curadores, durante a tutela ou curatela.
- Contra os menores de 16 anos (art. 3º do CC/2002)
- Contra os ausentes do País em serviço público da União, dos Estados ou dos Municípios;
- Contra os que se acharem servindo nas Forças Armadas, em tempo de guerra;
- Pendendo condição suspensiva – é o caso de a propriedade estar sendo discutida em juízo;
– Situações em que não se reconhece o direito a usucapião - Enquanto não se completar o prazo necessário para a aquisição;
- Se estiver pendente na justiça ação de evicção;
- Quando a ação se originar de fato que deva ser apurado no juízo criminal, não correrão prazo antes da respectiva sentença definitiva.
– São situações que interrompem a contagem do prazo
Nesses casos, o prazo deverá começar do zero, novamente – Isso mesmo, não importa se haviam 2,3,4… anos, acontecendo tais situações o prazo recomeça a contar:
- O despacho do juiz, mesmo incompetente, que ordenar a citação, se o interessado a promover no prazo e na forma da lei processual – é o caso, por exemplo, de um terceiro que contesta, na justiça, a posse do imóvel que se pretende adquirir por usucapião;
- Por protesto, judicial ou cambial;
- Pela apresentação do título de crédito em juízo de inventário ou em concurso de credores;
- Por qualquer ato judicial que constitua em mora o devedor;
- Por qualquer ato inequívoco, ainda que extrajudicial, que importe reconhecimento do direito pelo devedor.
5 – Conclusão sobre os requisitos gerais da usucapião
Essas foram as regras básicas sobre os requisitos aplicáveis a todas as espécies de usucapião.
Os requisitos específicos você encontra aqui no nosso Blog em artigos específicos sobre as demais modalidades de usucapião.
Esperamos que tenha compreendido todo o conteúdo, mas caso tenha restado alguma dúvida é só deixar nos comentários abaixo que responderemos prontamente!
Por hoje é isso. Até a próxima!
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