Saber quais documentos exigir do vendedor na hora de adquirir um bem não é mais uma opção, mas, sim, uma necessidade se você busca segurança na sua aquisição.
Nesse post vamos listar os documentos essenciais e que podem revelar muito sobre o vendedor e seu imóvel.
Vamos lá!
1 – CERTIDÕES RELACIONADAS AO IMÓVEL
Começaremos a lista falando sobre certidões que podem revelar problemas ou débitos relacionados ao imóvel.
Se você vai fazer a aquisição de um imóvel, o conhecimento das dívidas pode fazer você reconsiderar a compra ou mesmo desistir da aquisição.
Pode também influenciar no valor da aquisição, desde que assuma os débitos quando da compra.
Portanto, tratam-se de informações extremamente relevantes.
1.1 Certidão de inteiro teor da matrícula
A certidão de inteiro teor da matrícula te permite verificar informações como: proprietários, características do imóvel, histórico de registros e etc.
Basicamente tudo de relevante que aconteceu com o imóvel ao longo do tempo estará na matrícula, permitindo que você encontre a existência de averbações, incorreções relacionadas à metragem do imóvel e etc.
1.2 Certidão negativa de ônus e ação
É a certidão que te mostra a existência ou não de gravames (hipoteca, penhora, usufruto, etc) e de ações judiciais registradas na matrícula do imóvel.
Assim, você consegue identificar os eventuais “problemas” e considerar a viabilidade ou não de aquisição do bem.
1.3 Certidões negativas de débitos municipais e/ou federais
Tratando-se de imóvel urbano, há a incidência de IPTU, ao passo que os imóveis rurais podem ter a incidência de ITR.
No primeiro caso, estamos falando de um imposto municipal e, no segundo, de um imposto federal.
Assim, é prudente solicitar as certidões a fim de verificar a existência desses débitos.
1.4 Certidão negativa de débitos condominiais
Se o imóvel faz parte de um condomínio, é prudente a retirada dessa certidão.
Como os IPTU e o ITR, as despesas de condomínio são obrigações vinculadas ao imóvel. Assim, se você adquire um imóvel com tais débitos, você passará a ser o responsável pelas dívidas.
Em todo caso, a emissão de certidões constando a negativa de débitos te dará segurança de saber que não terá responsabilidade com valores atrasados, à vista de inexistência de débito.
1.5 Certidões negativas de débitos relacionados a consumo
Contas de água e energia elétrica, por exemplo, podem estar pendentes, sendo prudente verificar a existência de débito.
2 – CERTIDÕES NEGATIVAS RELACIONADAS À PESSOA DO VENDEDOR
Saber quais documentos pessoais exigir do vendedor também tem extrema importância.
A existência de uma grande dívida em nome do vendedor pode te causar problemas futuros. Isso porque ele pode estar tentando te vender o bem para frustrar uma execução, ação de cobrança ou antecipando a possibilidade dessas ações.
A venda de bens por vendedor na tentativa de frustrar essas cobranças pode ser considerada fraude e, uma vez que isso ocorra, sua compra não terá efeito perante a parte que está cobrando.
Assim, a lei exige que a pessoa que está adquirindo de boa-fé tome algumas cautelas na aquisição do bem.
Diante disso, aí vai uma lista de certidões que garantiram sua boa-fé e te darão mais segurança na hora de adquirir um bem.
2.1 Certidões negativas municipais, estaduais e federais
São certidões necessárias para verificar se o vendedor tem algum débito com a fazenda pública.
2.2 CND INSS (PJ)
Certidão que irá demonstrar a regularidade ou não de uma empresa perante o INSS, no que diz respeito a contribuições previdenciárias.
2.3 CND FGTS (PJ)
Certidão que irá demonstrar a regularidade ou não de uma empresa perante o FGTS, no que diz respeito a contribuições trabalhistas.
2.4 Certidões de processos judiciais estaduais cíveis e criminais
Com essas certidões, será possível ver se o vendedor está respondendo a processos judiciais e, se positivo, se esses processos envolvem dívidas ou o próprio bem objeto da venda.
2.5 Certidões de débitos trabalhistas
Tanto pessoa física quanto pessoa jurídica podem contratar empregados. Assim, é possível saber sobre a existência ou não de débitos relacionados à verbas trabalhistas que podem já ter sido objeto de processos judiciais.
2.6 Certidões de ações trabalhistas
Mostram a existência ou não de processos movidos por empregados contra o vendedor e que podem impactar diretamente no surgimento ou não de dívidas em nome do vendedor.
2.7 Certidões de ações da justiça federal
Da mesma forma que as certidões de processos estaduais, as certidões da justiça federal permitem que você saiba a existência de processos que podem influenciar no imóvel ou gerar uma grande dívida ao vendedor.
Claro que não é porque existe um processo que, necessariamente, haverá dívida e nem podemos pegar isso como uma regra para não comprar um imóvel.
O que precisamos ficar atentos é quanto à existência de processos de cobrança, que podem, futuramente, buscar bens para satisfazer a dívida e que o bem que deseja comprar pode acabar servindo para tal.
2.8 Certidões de protesto
Indica a existência ou não de protesto de dívidas que o vendedor possa ter.
3 – CONSIDERAÇÕES FINAIS
Agora você sabe quais documentos exigir do vendedor.
Essas foram as certidões que clarearão as informações sobre o vendedor e sobre o imóvel que você pode estar prestes a comprar.
Apesar da quantidade causar espanto, todas elas têm suas justificativas e são necessárias para que se garanta maior segurança à negociação.
Se quiser se aprofundar mais sobre imóveis e contratos de compra e venda, indico as seguintes leituras: