Ainda está na dúvida se vale a pena pegar um modelo da internet, fazer por conta própria ou ter um contrato de compra e venda feito por advogado?
Ou mesmo, gostaria de saber se há alguma vantagem na contratação do profissional para formalizar a negociação?
Fique até o final do post e, de quebra, descubra como trabalhamos também!
1 – Contrato de compra e venda de imóvel
O foco do post em questão é o contrato de compra e venda de imóvel, apesar de que você poderá aplicar algumas dicas a outros contratos também.
O contrato de compra e venda de um imóvel é a formalização da compra/venda feita, onde constam: identificação das partes, objeto, obrigações, valor, pagamento, multas, e etc.
Não é um contrato obrigatório quando a aquisição é de um imóvel regular, mas extremamente recomendado.
A lei dispões que para imóveis acima de 30 salários mínimos, é obrigatória a confecção da escritura de pública de compra e venda, sendo, esse, o documento essencial para a transferência do imóvel. Há algumas exceções como: imóvel com valor inferior a 30 salários mínimos, provenientes de financiamento habitacional, imobiliário e etc.
A escritura será lavrada pelo tabelião de notas e, posteriormente, apto a ser registrado na matrícula do imóvel.
Assim, ainda que não seja essencial, o contrato de compra e venda nesse caso é recomendado pela flexibilidade de poder prever diversas situações que podem eventualmente acontecer e que, via de regra, não são descritas na escritura, como: Forma de parcelamento, regras para caso de atraso nas parcelas, benfeitorias, multas para rescisão, entre outros.
Para imóveis sem matrícula, pode ser peça essencial. Já que não há matrícula para registro de escritura, as pessoas acabam prendendo-se única e exclusivamente ao contrato de compra e venda, nesse caso, conhecido como contrato de gaveta.
2 – Vantagens de um contrato de compra e venda feito por advogado
O advogado especializado, conhecedor do direito, saberá exatamente quais são e quais não são as condutas permitidas e vedadas pela lei para a confecção do contrato. Portanto, você já começa sabendo que nada que é contra a lei vai ser colocado e que, tudo o que lhe for favorável e que não fira a lei, poderá ser usado para te dar mais seguranças.
Isso garante que, em eventual disputa judicial, não ocorra a invalidade de cláusulas abusivas, e que não haja brechas que possam te prejudicar.
Além das cláusulas, é trabalho para o advogado, verificar as condições do imóvel e a situação da pessoa que compra/vende o imóvel.
Para melhor te orientar, vamos dividir esse tópico em três, diferenciando situações relacionadas ao imóvel, ao comprador e ao vendedor
2.1 – A situação do imóvel
Como exemplo de situações relacionadas ao imóvel e que podem dar dor de cabeça, podemos citar:
- Existência de hipoteca ou penhora;
- Existência de promessa de compra e venda registrada;
- Existência de usufruto;
- Existência de caução;
- Contrato de locação registrado;
- Aquisição de imóvel de pai ou avô;
- Inexistência de averbação de construção;
- Existência de cláusula de inalienabilidade;
- Existência de dívidas;
- Riscos de desapropriação;
- Processos judiciais envolvendo o imóvel;
- Imóvel aforado;
- Imóvel sem matrícula (irregular);
- Inexistência de marcos divisório;
- Existência de divergências relacionadas às divisas;
- Imóvel em área de preservação permanente;
- Entre outros
Essa é uma lista exemplificativa e que pode servir de norte para situações que o advogado deve olhar, mas, cada imóvel tem sua história e, a partir dela, é que se vai buscar os possíveis problemas e formular as possíveis soluções, se houver.
2.2 – Situações relacionadas ao comprador que devem ser observadas
Se o advogado foi contratado pelo vendedor, parece óbvio que o contrato será orientado a lhe garantir maior segurança na venda, por isso, o advogado poderá:
- Emitir certidões em nome da pessoa do comprador para verificar a existência ou não de histórico financeiro negativo;
- Elaborar cláusulas que garantam a praticidade na retomada do imóvel em caso de inadimplência;
- Exigir garantis;
- Não se esquecer da fixação de juros, multa e índice de correção;
- Estipular a forma de indenização das benfeitorias em caso de rescisão;
- Exigir avalista em caso de garantia de pagamento feita por nota promissória, por exemplo
Além de tudo o mais que for necessário para que o vendedor tenha a mínima chance de dor de cabeça possível e que, se algo não sair como desejado, tenha formas de retomar o imóvel, reaver o prejuízo de forma prática e bem clara no contrato.
2.3 – Situações relacionadas ao vendedor que devem ser observadas
Em outra situação, o advogado contratado pelo comprador deverá ser criterioso na análise do imóvel e da saúde financeira do vender, que pode se tornar um problema a depender do caso.
São exemplos de situações que merecem atenção:
- A existência de união estável ou casamento;
- A existência de dívidas em nome do vendedor;
- A existência de ações judiciais;
- A obrigação de regularização do imóvel caso seja irregular;
- Existência de dívidas relacionadas ao imóvel;
- Marcos, divisas e confusões relacionadas, que podem causa dor de cabeça após a aquisição;
- A origem da posse/propriedade de quem está vendendo;
- Se o imóvel for irregular, verificar a existência de impostos, taxas e contas de consumo em nome do vendedor;
- A hipótese de imóvel se objeto de inventário;
- entre outros
3 – Contrato de compra e venda feito por advogado – Necessidade?
Se você se assustou com a quantidade de pontos a serem observados, ainda preciso reafirmar que isso não é uma lista da totalidade das situações existentes… É isso mesmo, podem haver outras fora desse rol.
Por isso, a contratação de um profissional para fazer um contrato de compra e venda acaba deixando de ser uma opção para ser uma necessidade para quem deseja ter segurança na hora de comprar ou vender um imóvel.
Com certeza, o preço que você pagará para um advogado especializado fazer o contrato será bem menor do que o preço de um contrato mal feito.
Análise do imóvel, da pessoa do vendedor ou comprador, são cautelas necessárias e que, por mais que possam parecer exageradas, são para preservar seu sono, sua segurança e seu dinheiro!
É um investimento e não uma despesa. Portanto, é sempre recomendável a contratação de um advogado para a elaboração.
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4 – Considerações finais
Espero que esse post tenha contribuído para a necessária atenção na elaboração do contrato na hora de comprar ou vender seu imóvel.
Muitas das vezes, a compra de um imóvel que seria um sonho pode acabar se tornando um pesadelo por causa de um contrato mal feito.
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