Uma dúvida muito comum das pessoas surge da compra de imóvel sem escritura pública.
A aquisição de um imóvel sem o famoso documento pode causar insegurança e muitas vezes evitar até que a pessoa compre o imóvel.
Nesse post, vamos esclarecer algumas diferenças sobre escritura e matrícula, além de abordar riscos, possíveis soluções e muito mais sobre a compra de imóveis.
Vamos ao conteúdo!
1 – Diferença: matrícula x escritura pública
A primeira diferença que o leitor precisa saber é sobre matrícula e escritura, isso, porque, muita gente vê a escritura como se fosse a matrícula e, muita gente, sequer saber o que representa a matrícula de um imóvel.
De forma bem simples, a matrícula de um imóvel é sua certidão de nascimento. Nela constam diversas informações, dentre elas: Número, características (metragem, por ex.), proprietários.
Abaixo, um exemplo do que seria uma matrícula de imóvel.
Por outro lado, a escritura pública de compra e venda de um imóvel é como se fosse um contrato de compra e venda, no entanto, é confeccionada por um tabelião dotado de fé pública, sendo o documento essencial para transferência de imóveis no Brasil, salvo exceções.
Então, resumidamente: A matrícula é a ficha/certidão de nascimento do imóvel e a escritura é um contrato de compra e venda lavrado por tabelião.
Toda vez que uma pessoa vende um imóvel para outra, é necessário que se faça uma nova escritura pública de compra e venda.
Essa escritura é feita no cartório de notas, com o tabelião, e depois levada ao Registro de Imóveis, onde servirá para acrescentar novas informações na matrícula do imóvel, alterando o proprietário.
Em linhas bem gerais, é isso.
Se quiser saber mais sobre a matrícula de imóvel, sugerimos a leitura: O que é matrícula de imóvel. Saiba sua importância!
2 – Situações em que há a compra de imóvel sem escritura
Existem formas regulares e irregulares de aquisição de imóveis sem escritura pública.
Como forme regular, podemos citar alguns exemplos, no Brasil, que permitem a transferência de bem sem a necessidade de escritura:
- Imóveis com valor de até 30 salários mínimos, segundo o art. 108 do Código Civil.
- Aquisição de imóveis feitas por meio de financiamento imobiliário, em que o próprio contrato tem valor de escritura.
Como forma de aquisição irregular, vamos dar outros 3 exemplos:
- Na aquisição de imóvel que ainda precisa ou está sendo inventariado e não há possibilidade de fazer a escritura
- Na aquisição de imóvel que não possui matrícula
- Na aquisição de imóvel que está em financiamento imobiliário
Nas três últimas, costuma-se fazer apenas um contrato de gaveta para assegurar algum direito entre as partes. No entanto, a maioria das pessoas desconhece os riscos que podem estar sendo submetidas.
3 – Como proceder se o imóvel não tiver escritura/matrícula
Como uma das situações citadas, pode haver compra de imóvel sem escritura na situação em que o bem não possui matrícula.
Se o imóvel não possui sua certidão de nascimento (matrícula) para que possa ser feito o registro da escritura, não há sentido em fazer a própria escritura.
Se você está para adquirir um imóvel nessas condições, precisa ter em mente que será apenas possuidor para o direito brasileiro, afinal, aqui só é dono aquele que registra. Não havendo matrícula, não há que se falar em registro.
Assim, você precisará verificar se quem está vendendo é realmente o possuidor. Uma das formas de tentar descobrir isso é checando o cadastro imobiliário da prefeitura municipal, questionando os vizinhos, solicitando as contas de consumo (água e luz) além de outros documentos que possam atestar a veracidade das informações.
Além disso, na hora de fazer um contrato, precisará contar com um apoio de um profissional especializado para que seja elaborado da melhor forma possível, prevendo os riscos e para que sejam inseridas cláusulas que insiram alguma garantir.
4 – É possível a venda de um imóvel sem escritura?
Se você estiver se referindo a ESCRITURA como MATRÍCULA do imóvel, a pergunta certa seria: É possível a venda de um imóvel sem escritura? A resposta será “SIM”, no entanto, para esse tipo de venda, terá que se valer de um contrato de gaveta, uma vez que não há local para que se faça o registro de uma escritura pública de compra e venda.
Por outro lado, se você, realmente, estiver questionando sobre a possibilidade de vender um imóvel sem a elaboração da escritura pública de compra e venda, a resposta também será “SIM”, havendo algumas considerações a serem feitas.
Se o imóvel possui matrícula, o correto é lavrar a escritura pública de compra e venda para que o comprador possa a registrar e ser, formalmente, o novo dono. É possível fazer um contrato de compra e venda simples (contrato de gaveta), mas isso é desvantajoso para o comprador e não garantirá que ele seja formalmente o dono, porque só é dono aquele que registra.
Mas se o imóvel não possui matrícula, a única forma de o vender sem ter que regulariza-lo será por meio de contrato de gaveta e, portanto, sem escritura.
5 – Riscos da compra de imóvel sem escritura
Pelo que já explicamos até aqui, acreditamos já ter deixado em evidência os riscos da compra de imóvel sem escritura.
Se para ESCRITURA a intenção é saber, na verdade, sobre a MATRÍCULA, podemos citar alguns riscos:
- Para o direito, você não será dono, mas apenas possuidor
- Não havendo matrícula, não há segurança quanto a sua situação de dono
- Não havendo matrícula, você terá gastos caso queira regularizar o imóvel posteriormente
- A ausência de matrícula de imóvel te impede de conseguir um financiamento bancário ou ter a facilidade de vender o imóvel, posteriormente, por meio de financiamento
- Entre outros
Mas se deseja saber realmente o risco na compra de imóvel sem escritura, podemos como exemplo:
- Se o imóvel possui matrícula e você compra só com contrato, sem escritura, pode correr o risco de o vendedor passar escritura para outra pessoa e essa registrar o imóvel em nome dela
6 – Como minimizar os riscos
A melhor forma de minimizar riscos é contratando um profissional especialista na área e que faça a análise de riscos/viabilidade da aquisição e, na hipótese de confirmação do interesse na compra, elabore o contrato que minimize ao máximo os riscos e garanta segurança.
Mas o leitor já terá dado um passo a mais para garantir alguma segurança no negócio se:
- Documentar toda a negociação (e-mail, conversa de WhatsApp, contrato preliminar, etc)
- Verificar se o imóvel possui dívidas (financiamento, IPTU, água, luz, condomínio, etc)
- Verificar a situação financeira do vendedor
Com isso, já dá pra ter uma ideia da situação do imóvel e conhecer um pouco melhor a pessoa que está vendendo e, a partir daí, começar a verificar se vale a pena a compra de imóvel sem escritura, valendo-se do contrato particular de compra e venda.
7 – O que fazer se eu quiser comprar um imóvel de forma regular?
O 1º passo para comprar um imóvel de forma regular é optar pela aquisição daquele que possua uma matrícula regular, que não tenha nenhuma pendência.
Para saber sobre essa situação do imóvel, é recomendado tirar uma certidão de inteiro teor da matrícula, onde é possível saber sobre as características do imóvel, o proprietário atual, existência de penhoras, hipotecas, servidões e etc.
Estando tudo OK, precisará elaborar a escritura pública de compra e venda, retirar e pagar a guia de ITBI junto ao município e, depois, levar esses documentos até o Registro de Imóveis onde esteja matriculado o imóvel para providenciar o registro.
Após o registro da escritura pública de compra e venda do imóvel na matrícula, o comprador poderá retirar uma nova certidão de inteiro teor e verificar sua nova condição de proprietário daquele imóvel.
Obviamente que esses passos não eliminam a existência de outros riscos, que deverão ser analisados caso a caso.
8 – Posso comprar imóvel que não tá registrado em nome do vendedor?
Poder até pode, mas deve tomar cuidado.
Não é incomum que um comprador se utilize apenas de um contrato para adquirir um imóvel, mesmo que exista matrícula.
Muita das vezes, o custo com o ITBI, escritura e registro fica numa quantia que o comprador não consegue, naquele momento, suportar. No entanto, na vontade de comprar o imóvel, acaba buscando a forma mais barata que é justamente o contrato de gaveta.
Pode ser que a pessoa que esteja te vendendo um imóvel tenha feito isso. Nesse caso, o imóvel ainda estará em nome do antigo vendedor e não do dono atual.
É possível fazer a compra, mas vai precisar, primeiro, regularizar a situação do atual vendedor e, depois, adotas os trâmites explicados no tópico anterior para finalmente passar o imóvel para o seu nome.
Essa é somente uma das várias situações que podem ocorrer e, em quase todas, sempre existem riscos envolvidos, portanto, não hesite em contratar um profissional de confiança para que faça a análise e te indique o melhor caminho.
9 – Como regularizar imóvel tendo somente contrato de compra e venda?
Por ser um assunto que demanda uma explicação mais detalhada, você poderá saber como regularizar imóvel tendo somente contrato de compra e venda nesse post que escrevemos aqui no site: Como regularizar imóvel com contrato de compra e venda.
10 – Considerações finais
Agora você já sabe a diferença de matrícula x escritura, os riscos, como minimizá-los, além de outras situações que envolve a compra de imóvel sem escritura.
Espero ter ajudado e, em qualquer caso, nossos contatos estão disponíveis caso precise!
No botão abaixo, inclusive, é possível solicitar um orçamento para seu contrato de compra e venda, caso precise fazer um.
Obrigado por ter lido até aqui e, se você conhece alguém que precisa dessa informação, por que não mandar o post para ela? Você pode ajudar uma pessoa com poucos cliques!
Até a próxima!