A usucapião extraordinária é umas das alternativas de regularização de imóveis existentes no nosso ordenamento jurídico.
Segundo o Ministério do Desenvolvimento Regional, 60 % dos imóveis situados em território brasileiro encontra-se em situação irregular. Essa porcentagem representa mais de 30 milhões de residências, o que torna o instituto da usucapião de extrema importância.
A situação é ainda mais delicada se levarmos em consideração o sistema brasileiro onde só é dono aquele que registra (art. 1245, §1º do Código Civil de 2002).
Nesse sentido, se seu imóvel não é devidamente matriculado no Registro de imóveis da comarca em que está situado, você é considerado apenas possuidor.
O nosso objetivo com este artigo é te mostrar como você pode regularizar seu imóvel e tornar-se, legalmente, proprietário, garantindo a proteção legal sobre sua propriedade e mais segurança jurídica.
1 – O que é a usucapião extraordinária
A usucapião extraordinária é a aquisição da propriedade de um imóvel pela posse prolongada.
Quer dizer que, aquele que já possui um imóvel por determinada quantidade de tempo, continuamente e sem oposição de terceiros, pode requerer que se declare sua propriedade.
Imagine que determinada pessoa mora em um imóvel há vários anos. Que durante todos esses anos todas as pessoas ao redor sempre respeitaram sua posse e consideram essa pessoa dona do imóvel. Nesse caso, a depender da quantidade de tempo que ela está no imóvel, poderá requerer que se declare sua propriedade através de ação própria na justiça ou extrajudicialmente junto ao Cartório de Registro de imóveis.
Abaixo veremos os requisitos para conseguir essa declaração.
2 – Requisitos necessários na usucapião extraordinária
No nosso artigo sobre requisitos gerais da usucapião explicamos os pontos comuns a todas as espécies de usucapião como: 1 – Posse com intenção de dono; 2 – posse mansa e pacífica; 3 – posse contínua e duradoura; 4 – posse justa.
Nesse artigo, veremos os requisitos específicos.
Vamos lá!
Para a usucapião extraordinária, o art. 1.238 do Código Civil diz que:
“Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.”
FONTE: LEI 10.406 DE 2002
Vamos entender melhor cada um desses requisitos.
2.1 – Posse mansa e pacífica durante 15 anos
Quando o artigo fala em posse sem interrupção, nem oposição, refere-se à posse mansa e pacífica que é a posse sem perturbação.
O possuidor do imóvel que pretende regularizá-lo por meio da usucapião deve comprovar que durante todos os 15 anos (ou mais) nunca teve problemas relacionados à posse como: brigas relacionadas às divisas, ações judiciais ou notificações extrajudiciais que envolvessem eventual disputa pelo imóvel.
Da mesma forma, deve comprovar que sua posse foi contínua.
Ter possuído o imóvel por intervalos de tempos, de forma intercalada, não faz preencher o requisito da continuidade de posse.
2.2 – Como conseguir a redução de 15 para 10 anos
O instituto da usucapião como um todo beneficia aquele que dá função social à propriedade.
Quer dizer que o terreno deve ter alguma serventia no meio social, e o usucapião beneficiar aquele que dá utilidade a esse terreno.
É justamente por isso que é possível adquirir imóveis abandonados, mesmo que possuam registro em nome de proprietários antigos.
É isso mesmo! Mesmo que o imóvel que você possui esteja registrado em nome de outra pessoa, uma vez preenchidos os requisitos citados nesse artigo, você consegue o direito de ver o imóvel registrado em seu nome.
Demonstrando, ainda mais, o valor de se dar uma função à terra, o parágrafo único do artigo 1.238 reduz de 15 para 10 anos o prazo necessários nos casos em que o possuidor reside no imóvel ou nele realizou obras e serviços de caráter produtivo.
2.3 – É necessário ter justo título?
Justo título é um requisito inerente a algumas formas de usucapião.
E o que significa justo título? Justo título é algum documento hábil a transferir a propriedade de um imóvel como, por exemplo, um contrato particular de compra e venda.
No entanto, no caso da usucapião extraordinária é dispensado esse tipo de requisito.
Apesar de não exigir contrato ou documento do tipo, exige do possuidor outros documentos para que se prove a posse pelo período de 15 anos.
E se eu possuir o contrato?
Nesse caso, você poderá juntá-lo ao processo para também servir como forma de provar a posse.
2.4 – É necessário estar de boa-fé?
A boa fé é a presunção de que o imóvel foi adquirido ou foi ocupado pelo possuidor de forma íntegra, honesta.
Todavia, esse também não é um requisito para a usucapião extraordinária.
Pelo longo prazo exigido (15 ou 10 anos) e pela ausência de contestação da posse, presume-se a boa-fé do possuidor, de forma que não há exigência para que se prove a boa fé.
3 – Documentos necessários
Na ação de usucapião extraordinária é necessária a presença de um advogado, que poderá requerer documentos específicos a depender do caso.
No entanto, sugerimos uma lista de documentos básicos que poderão ser necessários na ação:
– Carteira de Identidade;
– CPF;
– Se for casado – Certidão de casamento;
– Se for divorciado – Certidão de divórcio;
– Certidão de óbito, a depender do caso;
– Planta do imóvel;
– Algum documento que comprove o endereço (IPTU, conta de água, luz, telefone, etc…);
– Matrícula do imóvel, se houver;
– Se o imóvel não tiver matrícula, é recomendável ter uma certidão de busca do Cartório de Registro de imóveis, demonstrando a inexistência de registro;
– Certidões de busca na justiça em nome do possuidor, demonstrando não haver ações contestando a posse;
– Certidões negativas do imóvel
– Quaisquer outros documentos que se prestem a comprovar o tempo de posse e a destinação residencial, se for o caso (contas, fotos, ata notarial, etc).
4 – Causas que impedem a aquisição do imóvel por usucapião
Não é só porque uma pessoa se instalou em um imóvel e se manteve nele por certo tempo que já está garantida a possibilidade de se usucapir o bem.
No direito brasileiro existem algumas hipóteses em que o tempo que a pessoa ficou na posse não é contado.
Por se tratar de uma característica que afeta todas as modalidades de usucapião, abordamos esse assunto no nosso artigo sobre requisitos gerais, onde o leitor pode encontrar essa informação de forma detalhada.
5 – Usucapião extraordinária de forma judicial
Com o advento do NOVO CPC – Lei 13.105 de 2015 – passou a ser possível a regularização de um imóvel por usucapião diretamente no Cartório de Notas e de Registro de Imóveis.
Existem alguns requisitos necessários para que seja possível como, por exemplo, que todos os confrontantes não se oponham.
Mas todos os requisitos que precisa saber está no nosso artigo sobre usucapião extrajudicial.
6 – Conclusão
Se você deseja ter segurança jurídica em relação a um imóvel que não é registrado, a ação de usucapião extraordinária pode ser uma boa opção.
Há também outras modalidades de usucapião que exigem tempo menor para reconhecimento. Para saber quais são, fique atento ao Nosso blog que em breve estaremos disponibilizando esse conteúdo gratuitamente.
Por fim, é sempre bom mencionar que contar com um profissional de sua confiança é extremamente importante em qualquer tipo de ação, sobretudo na usucapião que depende do profissional mesmo na modalidade extrajudicial de regularização.
Esperamos que tenhamos conseguido sanar suas dúvidas!
No entanto, caso haja alguma, comenta abaixo que responderemos prontamente.
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