Ter o imóvel ocupado por um dos herdeiros pode ser um dos empecilhos encontrados para aquele que exerce a inventariança.
Sabendo disso, no post de hoje traremos as situações que podem ocorrer com aquele que ocupa o imóvel, além de outros assuntos relacionados aos herdeiros.
Sem mais delongas, vamos lá!
- Caso se interesse por imóveis, você também pode ler nosso conteúdo sobre como fazer loteamento passo a passo.
1 – Herança
Após o falecimento, além da saudade e da tristeza, há ainda o conjunto de bens deixados pelo falecido, cujo nome damos de herança.
Herança nada mais é do que a universalidade de bens deixados e que deverão ser devidamente partilhados entre aqueles que detêm o direito.
Até a devida partilha, o direito sobre a universalidade de bens é indivisível e são considerados exercidos como se em condomínio estivessem.
Portanto, todos os herdeiros são donos de tudo, proporcionalmente, até que haja a pertinente divisão. Isso, contudo, não é o objeto desse post.
Passaremos a analisar as consequências que podem surgir para aquele que possui exclusivamente um imóvel do acervo de bens.
2 – Imóvel ocupado por um dos herdeiros
Não é incomum que no conjunto de bens deixados exista um ou vários imóveis e que um dos herdeiros o ocupe.
Apesar de não ser incomum, também não é incomum as discordâncias que tal ato pode gerar.
Para aqueles que passam por esse problema, precisam saber que diversas situações podem ocorrer e que, nem sempre é possível exigir a expulsão e que, nem sempre, também, essa é a melhor saída.
O processo de inventário é complexo e quanto mais discussões existirem, maior será o tempo para que se solucione o conflito.
Portanto, o recomendado é sempre entrar em acordo com os demais herdeiros para a conclusão mais rápida do inventário.
3 – Existência de permissão/acordo para a ocupação
A primeira situação que pode ocorrer é a existência de acordo para que um herdeiro ocupe o imóvel.
Se esse acordo feito permitir que o herdeiro ocupe sem ter que pagar nenhum valor, estaremos diante de um contrato de comodato.
O contrato de comodato nada mais é que o empréstimo de um bem infungível de forma gratuita, podendo ter prazo estabelecido ou não.
4 – Possibilidade de cobrança de aluguel
Outra forma que torna possível e legítima a ocupação de um imóvel por um dos herdeiros é a estipulação de uma aluguel.
Como, antes da partilha, todos os herdeiros tem parte nos bens, é devida a estipulação de aluguel proporcional.
Podemos imaginar a situação em que existem 4 herdeiros e um deles resida na casa existente e que irá ser partilhada.
Se o aluguel comercial de residência semelhantes é estipulado, por exemplo, em R$400,00, pode-se estipular que o herdeiro ocupante arque com R$300,00 de aluguel, correspondente à quota-parte dos demais herdeiros
5 – Possibilidade de expulsão do herdeiro que ocupa exclusivamente o imóvel
Quando há imóvel ocupado por um dos herdeiros, pode haver discordância dos demais quanto à ocupação.
Diante disso, é comum que os demais busquem retirar o herdeiro da posse do bem, mas aí surge a dúvida: É possível a sua expulsão?
Expulsão não é o melhor termo, preferindo-se desocupação.
Não há decisão unânime dos tribunais, mas é possível encontrar decisões que sustentam as seguintes situações:
- Existência de apenas 1 imóvel e discordância dos herdeiros para com a ocupação exclusiva: possibilidade de desocupação;
- Existência de vários imóveis e a discordância dos herdeiros para com a ocupação: impossibilidade de desocupação;
- Existência de vários imóveis e necessidade de liberação do imóvel para venda e partilha: possibilidade de desocupação.
No entanto, diante da oscilação dos entendimentos, não é a posição a ser adotada com certeza, necessitando-se da analise judicial caso a caso.
6 – E quando o herdeiro não tem onde morar?
Tal situação não é argumento capaz de garantir que um herdeiro fique na posse de um imóvel, contudo, há decisões judiciais que dilatam (aumentam) o prazo para que o herdeiro desocupe o imóvel em ações que determinam a desocupação.
Portanto, o argumento de que o herdeiro não tem onde morar, por si só, não o dá direito de permanecer no imóvel a todo custo.
7 – Benfeitorias realizadas por um herdeiro
A indenização posterior relacionada às benfeitorias depende das circunstâncias em que o herdeiro viva no imóvel.
No entanto, vamos esclarecer primeiro os tipos de benfeitorias reconhecidos pelo direito Brasileiro. São elas:
- Benfeitorias necessárias são as que tem por finalidade conservar o bem, evitando sua deterioração. Por ex: reconstrução de uma parede, troca da estrutura do telhado, etc;
- Benfeitorias úteis são aquelas que facilitam o uso do bem. Por ex: a instalação de grades na janela de uma casa;
- Benfeitorias voluptuárias são as de mero deleite ou recreio, que tornam mais agradável o bem. Por ex: a instalação de um chafariz no jardim, ou a construção de uma piscina.
O Código Civil (arts. 1219 a 1.222) trás as regras sobre a indenização relacionada às benfeitorias.
Via de regra, desde que as benfeitorias sejam precedidas de autorização, todas elas devem ser indenizadas.
Mesmo que inexistente autorização, para o possuidor de boa-fé, as benfeitorias necessárias e úteis devem ser indenizadas e, quanto às voluptuárias, se não foram pagas, poderá o possuidor levantá-las (retirá-las) desde que isso não prejudique o restante do bem.
Por outro lado, se há posse de má-fé, somente podem ser indenizadas as benfeitorias necessárias, não sendo possível a retirada das voluptuárias, perdendo-se o valor, também, das benfeitorias úteis.
Assim, deve-se analisar a situação do herdeiro em relação ao bem e aos demais herdeiros e verificar a sua boa ou má-fé na realização das obras.
8 – Herdeiro pode impedir a venda de um imóvel?
Não. Não há a possibilidade de um herdeiro impedir a venda de um imóvel.
Pode acontecer, no processo de inventário, que um ou mais herdeiros desejem não permitir a venda de um bem imóvel e essa situação pode ser resolvida por alguns meios.
Se há mais imóveis, o caminho consensual a ser tomado pode ser a negociação para que o determinado imóvel fique com o herdeiro para pagamento de parte ou totalidade da sua herança a depender do caso.
No entanto, para casos em que exista apenas um imóvel ou não exista consenso em relação a nenhum deles, não é facultado a um ou alguns herdeiros impedir a venda do imóvel.
Caso haja insistência na obstrução da venda, é possível às partes que desejam vender buscar a justiça e conseguir autorização judicial para a venda.
9 – Herdeiro pode defender a posse do bem?
Sim. É direito do herdeiro, como coproprietário, defender a posse do bem, podendo usar das ações necessárias e legalmente estipuladas para tanto.
10 – Considerações finais
O melhor mesmo é sempre buscar a solução de forma consensual em um processo de inventário, seja admitindo o uso de forma gratuita ou cobrando aluguel.
Tal negociação e acordo pode agilizar o processo de inventário.
Espero ter sanado todas as sua dúvidas e agradeço por ter lido até aqui!
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