A utilização de contrato de compra e venda de imóvel em inventário é uma prática comum no dia a dia, no entanto, muitos não têm a exata ciência dos riscos que correm quando praticam esse tipo de negócio.
Nesse post, vamos falar sobre isso e mais para que você tenha ideia de qual caminho pode ser mais viável.
Vamos lá!
1 O que é inventário?
O inventário nada mais é do que um procedimento destinado a arrecadar (inventariar, descrever) os imóveis de uma pessoa falecida.
No direito Brasileiro, quando uma pessoa falece, todos os bens por ela deixados são transferidos automaticamente para os herdeiros. Mas se é transferido automaticamente, qual a necessidade de se fazer o inventário? Vamos responder:
Os bens são todos transferidos, para todos os herdeiros. Assim todos possuem, igualmente, uma fatia de cada bem.
Imaginamos, por exemplo, que uma pessoa faleça e deixa 4 imóveis, possuindo, apenas, quatro filhos como herdeiros. Parece lógico pensar que cada um ficará com um imóvel, mas, tecnicamente falando, o que cada um tem é 25% ou 1/4 de cada imóvel.
Então, os 4 são donos dos 4 imóveis, daí porque surgir a necessidade de inventário. Para arrecadar/descrever/inventariar todos os bens deixados e definir, ao final com o formal de partilha, o que vai pertencer a quem, individualizadamente. Além, é claro, de oportunizar ao Estado a cobrança do famigerado ITCD.
Portanto, enquanto não há a expedição do formal de partilha que individualizará o que pertencerá a quem, todos são considerados donos de tudo e, nesse ponto, é que residem os riscos de se fazer um contrato de compra e venda de imóvel em inventário.
2 – Inventário judicial e extrajudicial
A existência de inventário judicial e extrajudicial pode ser um fator determinante na aquisição de um imóvel.
Via de regra, o inventário extrajudicial é feito quando as partes já são maiores e capazes e estão de acordo com a prévia divisão de bens.
Geralmente ocorre quando os herdeiros já combinaram, previamente, como será a divisão e quem vai ficar com o quê.
Nesse caso, se o inventário for processado de forma extrajudicial, a chance de regularizar o imóvel será mais célere, o que possibilita ao comprador menor tempo de espera para que, finalmente, possa transferir o imóvel para o seu nome.
Por outro lado, comprar um imóvel em inventário judicial pode ser um grande risco, visto que a via judicial é destinada, geralmente, quando há herdeiro menor e não há concordância entre todos os herdeiros sobre os termos da partilha. Assim, não é incomum vermos processos de inventário com 10 ou 20 anos, apresentando extremo risco, se levarmos em consideração que o imóvel só poderá ser passado, de fato, para o nome do comprador após a expedição e registro do formal de partilha.
3 – contrato de compra e venda de imóvel em inventário – formas
Há, basicamente, 3 formas de se adquirir um bem em inventário:
1 – Por meio de alvará judicial
Ocorre quando, em inventário judicial, os herdeiros requerem, ao juiz, a venda de determinado imóvel e o juiz autoriza.
A venda de imóvel em procedimento de inventário judicial só pode ser feita com a autorização expressa do juiz.
Muitas vezes, motivados pelos altos custos de um inventário, os herdeiros solicitam a venda para que o valor do bem seja utilizado no custeio das despesas do inventário.
Dessa forma, o comprador pode adquirir com segurança o bem e fazer o registro, transferindo o bem para seu nome.
2 – Cessão de direitos hereditários
Como explicado anteriormente, enquanto não haver formal de partilha e registro, não é possível a um herdeiro vender um bem específico – ainda que todos estejam de acordo – uma vez que ele é considerando dono de parte de todos os bens.
Repetindo, mesmo que já haja uma divisão prévia entre os herdeiros, se o formal não foi expedido e registrado, todos ainda são, juridicamente, donos de tudo, daí o impedimento de que um herdeiro venda um imóvel individualizado.
Assim, resta ao comprador adquirir a totalidade dos direitos hereditários que a pessoa lhe deseja vender.
Vamos dar como exemplo quatro filhos -A, B, C e D – herdeiros cujos bens são 4 imóveis. Como já explicado, ambos são donos de fração de cada imóvel, mas, pode ser, que já tenham um acordo de que cada um ficará com um imóvel em específico.
Nada impede, portanto, que o comprador adquira os direitos daquele que – em acordo – ficará com o imóvel que deseja comprar. Nesse caso o comprador fica dependente da boa-fé dos herdeiros em seguir com o combinado, sob o risco de ficar com fração de todos os imóveis (como o direito do vendedor dos direitos) e não do imóvel específico eventualmente prometido).
3 – contrato de compra e venda de imóvel em inventário – famosa promessa de compra e venda
Outra forma de se adquirir um imóvel em inventário e por meio da promessa de compra e venda, esta que deverá ser assinada por todos os herdeiros.
Não é a melhor forma de se adquirir um bem, mas pode ser uma saída para quem quer adquirir um bem em um inventário que tem se arrastado ainda sem conclusão ou, mesmo, pela oportunidade de um negócio eventualmente mais barato, haja vista que o bem pode estar sendo usado para custear as despesas, mas, opta-se pela venda de forma particular, sem alvará judicial.
4 – Contrato de compra e venda de imóvel em inventário – riscos
No caso da compra realizada por meio de alvará judicial, os riscos são menores, haja vista o respaldo legal e a decisão judicial concedendo a permissão para compra e venda.
Assim, o comprador só deve se preocupar com eventuais dívidas ou problemas relacionados ao próprio imóvel, e não tanto em relação aos trâmites para compra e transferência para o seu nome.
Quando a aquisição é feito por meio de cessão de direitos hereditários, além das cautelas ditas anteriormente, é necessário que o comprador saiba que pode correr o risco de que os herdeiros entrem em desacordo e não entre em consenso mais sobre qual bem pertencerá a quem, correndo o risco, portanto, de ter uma fração de bens não desejados, ao invés do bem individualizado.
Além disso, deve ter ciência de que a cessão de direitos hereditários é feito por meio de escritura pública e não pode ser feita por meio de mero contrato particular.
Por fim, quando a aquisição é feita por meio de promessa de compra e venda, o comprador fica à mercê da inteira boa fé dos herdeiros. É extremamente importante conhecer as pessoas que estão envolvidas no processo de inventário antes de arriscar valores, na maioria das, consideráveis em algo que pode ser extremamente arriscado.
5 – Como minimizar os riscos da compra e venda de imóvel em inventário
Para toda compra e venda, é sempre recomendável consultar, primeiramente, a situação do bem imóvel que está adquirindo.
Esse bem tem dívidas? A metragem está correta? Tem usufruto, penhor ou hipoteca? A construção é averbada? Está em área de risco? Enfim… são muitas as situações que devem ser verificadas.
Se essa parte está Ok, necessário ver meios de assegurar na hora de fazer cessão ou contrato de compra e venda de imóvel em inventário.
No caso de existência de alvará judicial para a venda, não há maiores problemas.
Na cessão de direitos hereditários, assegurar a assinatura de algum documento particular, ou mesmo da cessão, por todos os outros herdeiros. Elaborar um documento particular com o cedente em que, na hipótese de não consecução do imóvel pretendido, haverá a devolução dos valores se for o caso. Guardar comprovantes, contratos, conversas e tudo mais que possa provar a intenção em realizar o negócio para adquirir o imóvel em específico, podem ser algumas atitudes a serem tomadas.
Por fim, se estiver diante de uma promessa de compra e venda, é necessário tomar todas as cautelas anteriores, assegurar a assinatura de todos os herdeiros, prever possibilidade de multas em caso de descumprimento e guardar toda a documentação.
Ne hora de adquirir um imóvel, investindo um grande valor, todo cuidado é pouco, sendo recomendado o auxílio de um advogado especializado na área.
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6 – Considerações finais
Agora você já sabe um pouco sobre inventário judicial e extrajudiciais, as formas e os riscos de se adquirir um imóvel em inventário.
Esses foram os pontos mais importantes a serem considerados na hora de fazer um contrato de compra e venda de imóvel em inventário, uma cessão de direitos hereditários ou mesmo a compra após autorização judicial.
Espero ter ajudado!
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