Saber se o contrato de compra e venda tem valor de escritura é uma dúvida muito recorrente para várias pessoas.
Aqui no site temos posts falando sobre matrícula, sobre contrato de compra e venda, contrato de gaveta, que podem responder essa questão.
No entanto, para facilitar a vida do leitor, decidimos fazer esse post específico para tentar sanar as dúvidas relacionadas a contrato, escritura, registro e matrícula.
Sem mais delongas, vamos lá!
1 – Contrato de compra e venda tem valor de escritura?
Muitas pessoas acreditam que fazendo o contrato de compra e venda, esse passará a ter o mesmo valor de escritura, dispensando a confecção desta em cartório.
A esse tipo de contrato, que não é levado a registro, dá-se o nome popular de contrato de gaveta.
No entanto, diferente do que as pessoas acreditam, somente o contrato não basta para ter segurança jurídica.
No Brasil quem não registra não é dono, e para o registro a regra geral é que seja feita a escritura pública de compra e venda.
Há, porém, algumas exceções em que é permitido o registro do próprio contrato que veremos mais adianta.
Primeiramente, contudo, devemos desvendar alguns conceitos por vezes tipos como sinônimo mas que guardam, cada um, sua característica própria.
2 – Contrato de compra e venda X escritura X registro X reconhecimento de firma x matrícula
– Contrato de compra e venda – é um contrato feito de forma particular, em que constam as informações referente às partes, ao imóvel e os direitos e obrigações das partes quanto ao objeto do contrato.
– Escritura pública de compra e venda – É uma espécie de contrato de compra e venda, no entanto, esta é feita no cartório de notas e, por ser lavrada por tabelião, é considerado um documento público e dotado de fé pública, cujo principal objetivo é servir como instrumento para a transferência da propriedade do imóvel.
Geralmente, tem como orientação o contrato de compra e venda antes realizado pelas partes.
Via de regra, é necessária para a regular transferência dos imóveis, excepcionados os casos em que o próprio contrato pode valer para registro
– Registro – registro é o ato que, de fato, faz com que a transferência seja concretizada e que o imóvel modifique seu dono, seu titular.
– Reconhecimento de firma – Comumente confundido com o registro, o reconhecimento de firma é, simplesmente, o reconhecimento das assinaturas. Serve de atestado de veracidade de que aquelas assinaturas são, realmente, das pessoas que dizem ser.
– Matrícula – Matrícula é a “certidão de nascimento” do imóvel. Pode-se a imaginar como uma ficha com um número próprio onde estão escritos a titularidade, as características e todas as outras alterações inerentes ao imóvel.
Dessa forma, podemos até fazer uma sequência de atos para que o leitor compreenda melhor.
Determinada pessoa realiza um contrato de compra e venda com outra pessoa estipulando os direitos e obrigações; em seguida esse contrato é levado ao tabelião para que este, de acordo com o contrato e com a vontade das partes lavre uma escritura pública de compra e venda; nessa mesma escritura, comprador vendedor e testemunhas devem assinar e reconhecerem suas firmas, ou seja, reconhecerem suas assinaturas; em seguida, essa escritura, com outros documentos eventualmente solicitados, é levada ao cartório de registro de imóveis competente para que seja feito o registro, modificando-se, assim, o nome que consta como titular do imóvel em sua matrícula.
Como se percebe, são conceitos diversos e que giram em torno de um único objetivo: a transferência da propriedade.
3 – Situações em que o contrato de compra e venda pode substituir a escritura
Há, basicamente, duas situações em que o próprio contrato pode ser levado a registro possibilitando a transferência da propriedade sem que haja necessidade de uma escritura:
- Para imóveis com valor igual ou inferior a 30 salários mínimos;
- Para imóveis adquiridos através de financiamento imobiliário;
Em ambos os casos, é necessário ter atenção na hora de confeccionar o contrato para que este preencha todos os requisitos que a lei determina.
A ausência de algum requisito tornará necessária a lavratura de escritura pública para a transferência.
Não se pode dizer que nesse caso o contrato de compra e venda tenha o valor de escritura pública, mas, sim, que o lei permite a dispensa desta última.
NÃO SE DEVE CONFUNDIR com a possibilidade de registro de uma promessa ou compromisso de compra e venda.
O compromisso ou a promessa de compra e venda são contratos preliminares que podem obrigar o vendedor a realizar a transferência. Porém, ainda será necessária a confecção de uma escritura pública de compra e venda.
4 – Como fazer a escritura com contrato
O contrato de compra e venda é um documento particular e necessita de alguns poucos documentos para sua confecção: documentos pessoais e documento que conste a descrição completa do imóvel.
Para a confecção da escritura pública de compra e venda, por outro lado, além do contrato e dos documentos necessários para sua confecção, podem ser solicitados outros documentos relacionados ao imóvel e à pessoa do vendedor com vistas à segurança jurídica da parte.
Tais documentos não substituem uma análise de um especialista, mas ajudam a conferir alguma segurança e diminuição de risco na transação
5 – Considerações finais
Bom, agora acreditamos que você já tenha conseguido diferenciar cada um dos conceitos e simplificado todos os atos para a transferência de um imóvel.
Se esse post te ajudou e tem alguém que também tem essa dúvida, compartilha para ajudar ao próximo.
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