É possível, sim, que seja usado o contrato de compra e venda para regularizar um terreno, no entanto, existem alguns requisitos a mais que nem todos conhecem e vamos tratar neste artigo.
Por ora, precisamos esclarecer que aquele que detém somente um contrato de compra e venda do imóvel, não é considerado dono para a lei brasileira.
No Brasil, só é dono aquele que registra. Ou seja, você precisa que seu imóvel esteja matriculado em um cartório de Registro de imóveis para ser proprietário.
Enquanto possui apenas o contrato, é considerado apenas possuidor.
1 – O QUE PRECISO PARA REGULARIZAR MEU TERRENO QUANDO SÓ POSSUO CONTRATO DE COMPRA E VENDA?
A legislação brasileira tem algumas formas de regularização de imóveis, dentre elas a usucapião, que á regularização de um terreno pela posse prolongada.
Assim, se você mora em um terreno ou o possui há algum tempo é plenamente possível que consiga regularizá-lo.
Aqui trataremos da usucapião extraordinária e da usucapião ordinária que são as modalidades mais interessantes para quem possui um contrato.
Nessas modalidades, o contrato de compra e venda possui grande importância, inclusive para contagem do tempo necessário para regularizar o bem.
No entanto, não basta somente ter o contrato em mãos para que consiga a regularização, são necessários preencher os requisitos que veremos a seguir.
2 – USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA
Para regularizar um imóvel pela usucapião extraordinária poucos requisitos bastam. Nessa modalidade é necessário apenas cumprir um tempo de posse do bem sem que tenha havido contestação de outras pessoas.
Vejamos o que a Lei diz:
Art. 1238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu imóvel, adquire-lhe a propriedade, independente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo
(Fonte – Código Civil de 2002 – Lei Federal nº 10.406 de 2002)
Conforme diz a lei, é necessário:
- possuir um terreno por, no mínimo 15 anos;
- possuir o terreno de forma contínua;
- sem que ninguém tenha contestado sua posse.
São apenas esses 3 os requisitos para a regularização do terreno.
No parágrafo único diz, ainda, que o prazo para quem mora no imóvel ou nele realiza algum serviço é de apenas 10 anos.
Mas no artigo não menciona nada sobre contrato de compra e venda. Então, qual a sua importância?
No Código Civil também diz que:
Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido (…), acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que toda sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e boa-fé.
Este artigo quer dizer que você pode somar o tempo que está na posse do bem com o tempo de quem estava na posse anteriormente.
Assim, se você possui um contrato de compra e venda ele serve como prova de que havia alguém que possuía o bem anteriormente.
Dessa forma, se você adquiriu o bem recentemente, poderia achar impossível regularizar o imóvel sem ter que antes esperar os 15 ou 10 anos.
No entanto, pelo fato de ter o contrato, você possui meios para provar a posse do dono anterior. Se ele já tinha cumprido o prazo de 15 ou 10 anos (conforme os requisitos acima), mesmo que tenha adquirido o terreno recentemente, será possível regularizá-lo por meio da usucapião extraordinária.
3 – CONTRATO DE COMPRA E VENDA COMO REQUISITO NECESSÁRIO PARA REGULARIZAR UM TERRENO POR USUCAPIÃO ORDINÁRIA
A usucapião ordinária, diferente da usucapião extraordinária, exige “justo título” como requisito. O contrato de compra e venda é uma das espécies de justo título, tornando possível a regularização desde que preenchidos os demais requisitos que veremos:
Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
(Fonte: Lei 10.406 de 2002)
Assim, a lei exige:
- possuir o terreno de forma contínua;
- sem que ninguém tenha contestado sua posse;
- Justo título – que pode ser o contrato de compra e venda
- posse de um terreno por, no mínimo, dez anos.
Como podemos ver, o contrato de compra e venda é requisito essencial para a regularização de um terreno na usucapião ordinária.
Além disso, a mesma regra da usucapião extraordinária também vale aqui: você pode somar o tempo de posse daquele que te vendeu o imóvel.
4 – CONTRATO DE COMPRA E VENDA REGISTRADO EM CARTÓRIO SIGNIFICA QUE O TERRENO ESTÁ REGULARIZADO?
É preciso ter cuidado com esse tipo de questionamento. Na prática, o que as pessoas costumam chamar de “contrato registrado” é aquele contrato em que o comprador e vendedor reconheceram as firmas de sua assinatura no Cartório.
O reconhecimento de firma de assinatura serve somente para atestar a veracidade de que a assinatura realmente é da pessoa. Serve para evitar que uma pessoa falsifique a assinatura de outra.
Assim, se o contrato “registrado” for esse em que há apenas o reconhecimento das assinaturas, não se pode dizer que o terreno está regularizado.
5 – CONCLUSÃO
Essas foram duas formas de regularizar um terreno com contrato de compra e venda.
Nos dois casos é necessário contar com a ajuda de um profissional especializado, uma vez que a lei exige a presença de advogado para ações de usucapião.
Mesmo na modalidade extrajudicial, a presença do advogado se faz necessário.
Caso necessite, nós do Explica Doutor podemos te auxiliar ainda mais na regularização do seu terreno, basta entrar em contato conosco que responderemos imediatamente.
Até a próxima!